第8章节 房地产开发项目实施.ppt

制作人　张奎　丁刚 制作人　张奎　丁刚 第 八 章 房地产开发项目实施 学习目标 本章概要 第一节 房地产开发项目建设管理 第二节 房地产开发项目合同管理 第三节 工程索赔管理 第四节 项目竣工验收 第一节 房地产开发项目建设管理 一、房地产开发项目建设管理模式 （一）自行建设管理 1.自行建设管理模式 指房地产开发企业自行组织工程建设管理班子进驻施工现场对开发项目的工程质量、工程进度和建设投资进行控制，甚至还负责主材与设备的采购供应。 第一节 房地产开发项目建设管理 1.自行建设管理模式 优点：可以发挥其人才优势，也能够按照统一开发部署进行施工组织，并可确保工程控制指令的贯彻执行和及时反馈，从而确保进度、质量和投资目标的实现； 缺点：缺点是开发企业拥有一个专业配套、结构合理、经验丰富的智力型群体并非易事，而当开发过程中投资决策和前期准备占据了较多时间时，容易造成专业人才资源的闲置和浪费，从而造成管理成本的提高。这种管理模式在房地产市场化的初期较为普遍。 第一节 房地产开发项目建设管理 （二）委托建设管理 指开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服务企业来完成，目前在我国承担这一任务的主要是监理企业。 　　优点是可以减少开发企业许多具体事务工作，开发企业的工作重点就可放在检查监督上，可以减少管理力量的投入；分别委托一家或者几家监理商优点是开发企业具有较大的主动权，也便于不同合同的进度与工程质量之间的对比考查，缺点是协调的工作量大。 第一节 房地产开发项目建设管理 　　《建设工程监理范围和规模标准规定》（建设部令第86号）中明确规定成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。 第一节 房地产开发项目建设管理 二、房地产开发项目进度管理 进度管理是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。 进度（工期）是房地产开发企业最为关心的目标之一，能否按时完成任务、及时交工直接影响到企业的商业信誉和公众形象。 第一节 房地产开发项目建设管理 1．房地产开发项目进度管理的主要内容 （1）论证与分析开发项目建设总周期 （2）编制开发项目建设总进度计划、年度计划 （3）核准施工进度计划 （4）编制其他配套进度计划 （5）督促监理工程师 （6）检查与纠偏进度计划 第一节 房地产开发项目建设管理 2．进度计划的编制方法 进度计划编制是进度管理的重要内容，进度计划编制通常采用表格法、横道图和网络图法。 （1）表格法 表格法是用表格的形式表明单位工程的数量和开竣工日期，表格法主要用于总进度控制和里程碑时间的标示 表格法内容单一，信息一目了然，反映的信息量较少，主要在开发企业的高层使用。 第一节 房地产开发项目建设管理 （2）横道图法 　　横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法。 　　优点:制作简便，明了易懂； 　　缺点:从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些是关键工作。 第一节 房地产开发项目建设管理 （3）网络图法 网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督。 常用的网络图有单代号网络、双代号网络、时标网络、单代号搭接网络 第一节 房地产开发项目建设管理 三、房地产开发项目投资管理 房地产开发项目投资管理是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。 按照建设工程的深入程度不同，开发项目投资表现为投资估算、投资概算、施工图预算、标底和合同价。在开发项目的实施阶段，主要是对合同价的管理，包括投资计划、投资跟踪、工程款支付和投资分析等。 第一节 房地产开发项目建设管理 1．编制投资计划 　　编制投资计划必须对开发项目建设总投资进行分解。投资的分解方法有按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。 　　投资计划表示方法 时间－投资使用计划 S型累计曲线和投资计划表 时标网络计划对投资直接进行标注 第一节 房地产开发项目建设管理 2．跟踪投资 投资跟踪的主要内容： 设置跟踪指标 定期采集信息 主要是包括工程投资与支付、主要的节约和超支、工程变更支付等记