第八章节 个人房地产投资.doc

第一节 房地产投资基本知识 房地产的基本概念 ： 房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋。在美国它主要包括： 1．单一家庭住宅(single-familyhome) 它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财富与地位。 2．公寓(condominium) 它是指一个大的房地产项目中的一套单元，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者共同拥有。 3．合作单元住宅(cooperativeapartments) 它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有，每个住户按照在公司的股份比例，从公司租入居住的单元。 房地产的类型： 中国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。从性质上划分，中国的房地产有多种类型，主要有： 1．商品房 商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和外销商品房。外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。 2，安居房、解围房和经济适用房 安居房是指为实施国家“安居工程”而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。解困房是指在实施“安居工程”之前，为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房。经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。 3．房改房 房改房是指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。 房地产投资的优点 投资者为寻找有吸引力的投资机会，经常把注意力转向房地产。他们可能会进行土地投资，也可能购买能产生未来预期收益的房产，还可能购买房地产信托投资指数(REIT)。当然，最终投资于哪一种房地产取决于投资者希望从他的投资中得到的是什么样的回报，或者说，取决于他认为哪一种回报形式对他更重要，是租金还是资产价值的升值。那么，是什么吸引投资者将手中的资金投向房地产市场呢?这应该从房地产投资特有的优点加以考察。 1．现金流和税收 在美国，投资于房地产的投资者，其取得的现金流或税后收入不仅依赖于某项资产的价值，还依赖于折旧和税收。那种有着较大额度折旧额的资产可以抵消掉投资者的部分应税收入。这是因为，房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。折旧费用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从而减少了资产所有者的税收支付，因此，折旧费用被视为一项税盾(taxshelter)。但是折旧费用是有一定限额的，而且只有收入达到一定水平的投资者才可以使用这项优惠。 2．价值升值 某些类型的房地产，特别是土地，，升值非常快。从美国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大部分时间和80年代的一部分时间，房地产投资是一项相当有利的投资。房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10％一15％[t寸，大部分房地产投资的收益率保持在15％一20％之间，有的甚至更高。虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢回落到正常水平，美国大部分地区的房地产市场泡沫破裂，但是部分地区的房地产市场价格仍然保持在高位，并且保持了一定的增长速度。其他类型的房地产，如公寓，同样在价值上有着升值的过程。因此，对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。在很多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。 第二节 房地产价格的影响因素 一、供求状况 供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：A全国房地产总的供求状况B本地区房地产总的供求状况C全国本类房地产总的供求状况D本地区本类房地产总的供求状况由于房地产的不可移动