第九章节房地产物业管理.ppt

终止阶段 （一）?? 档案的移交和物业的移交验收 1、? 档案资料：工程技术资料以及合同2、? 移交验收：设备设施的完好程度、损坏程度，维修责任的划分、公共物品 （二）?? 财务清算和费用的移交 （三）?? 退出仪式和进驻仪式 物业管理企业与业主委员会 业主及其的权利义务 1、? 业主——物业所有权人： 房屋的所有权人和土地使用权人——物业管理服务的对象 2、? 基本权利： 拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业按照物业管理合同提供相应的管理和服务的权利 3、? 保障和维护： 法律、业主公约及物业管理合同——通过业主大会和业主委员会 4、? 非业主使用人——租赁合同——业主发生关系 业主大会的召开 第一次业主大会的召开：物业交付使用达到一定的比例后，可以由开发建设企业或者其选定的物业管理企业，或者由业主申请物业管理行政主管部门召集或者自行召开 年度会议：业主委员会负责召集此后的业主大会 特别会议：10%投票权的业主提议——业主委员会15天内提议召开业主大会 法定人数：50%投票权的业主出席、决定推迟 召开业主大会的公告——提前7天公告并备案 业主大会职责 （1） 业主大会的议程 （2） 第一次业主大会：物业管理前期工作报告、物业验收情况报告、选举产生业主委员会 （3）业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触 业主大会决定问题的程序(2-1) （1）征求意见： 会议或者书面形式，表决采取投票、举手形式 （2）参加： 享有投票权的业主 （3）委托他人投票：委托书 业主大会决定问题的程序（2－2） （4）共同拥有的物业的投票权： 由共有业主授权或者由各业主授权其中一人 （5）决议有效： 出席会议的业主，过半数有效；当票书相等时，主持人投1票决定票 （6）票数的计算： 非居住物业——以产权面积计算；居住物业——独立单元计算 业主公约 物业管理中的基础性的文件 业主委员会性质和地位 （1）是业主大会的执行机构——由业主大会从全体业主中选举产生（2）实行业主自治和专业化管理相结合（3）是业主参与和实现民主管理的组织形式 业主委员会产生与组织 （1）产生：第一届业主委员会——主管部门、开发建设单位、物业管理企业、业主代表——筹委会——推荐候选人——业主大会选举产生—任期3年（2）登记——选举产生之日起15日内——向物业管理主管行政部门办理登记：申请表、名单、章程（3）组织 业主委员会权利和义务 （1）权利的基础：对物业的所有权 （2）权利： 召集主持业主大会、修订业主公约、决定聘请物业管理企业、审议物业管理收费标准和使用方法、审议年度工作计划、监督物业管理企业的工作、监督共用部位的管理以及负责维修基金的的筹集使用管理 （3）义务： 报告工作、执行业主大会的决议、遵守法律、履行合同、接受政府的监督指导、不得违法和违反业主大会的决定以及不得损害业主共同利益 物业管理企业 1、? 物业管理企业是具有法人地位的经济实体2、? 组建方式（1）?????? 由原来的房管部门转制而来（2）?????? 房地产开发商自行组建（3）?????? 独立的物业管理企业3、? 独立的物业管理企业代表物业管理发展的方向 物业管理企业的性质 1、? 第三产业中的服务业、不是事业单位性质2、? 所有制：全民、集体、私营或外资3、? 形式：有限责任公司和股份有限公司 物业管理企业的资质： 分为： 一级、二级、三级三个资质等级 临时等级 物业管理企业的权利义务 1、? 物业管理企业的权利： 指定管理方法；依照合同和管理办法实施管理；收取费用；制止违反规章制度的行为；要求业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项管理业务；实施多种经营并以收益补充管理经费； 2、? 物业管理企业的义务： 履行合同； 接受监督； 重大的管理措施应提交业主委员会审批、接受行政管理部门的监督 业主、业主委员会与物业管理企业的关系 业主与物业管理企业的关系 1、? 平等原则——平等的民事主体2、? 服务原则——聘用和被聘用的关系 业主的权利： 对物业管理企业的聘用和解聘权； 对物业管理企业的监督权、投诉权； 对物业管理工作中涉及业主权益事项的参与决定权； 对物业管理费收支的知情权、审查权 业主委员会与物业管理企业的关系 法律关系和经济关系1、? 法律关系： 无隶属关系、不存在领导被领导的关系；不存在管理被管理的关系——法律上是平等的 2、? 经济关系——平等的 物业管理企业与房地产开发企业的关系 1、? 房地产开发企业在出售房屋前，选聘物业管理公司承担小区管理，并签订合同2、? 住宅小区在物业管理公司管理前，由房地产开发公司负责管理3、? 房地产开发企业的职责：（1）制定管理方案（2）选聘或组建物业