第六章节城市房地产管理法.ppt

第六章 城市房地产管理法 第一节 城市房地产管理法概述 一、房地产的概念和城市房地产范围 （一）房地产的概念和特征 1、房地产的概念：房地产是指房产和地产的合称。房产与地产是指他们的财产状态。由于房屋的物质形态与土地的物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，所以可以把二者合称为房地产。 本章所涉及的房地产仅仅是指可以作为房地产业开发经营的房产和地产。 具体包括：（1）在已经取得国有土地使用权的土地上开发经营的房地产；（2）经过公有住房改革依法取得产权的房地产。 不包括：（1）农村集体经济所有的土地；（2）农村中农村村民的住房、宅基地。 2、房地产的特征 房地产属于不动产，因此，具有与其他不动产共有的特性： （1）位置的不可移动性。土地的位置是不可移动的，房屋一般也是不可移动的。 （2）标的的特定性。是指房地产标的是特定物，表现在房地产标的所在的特定位置的唯一性，以及房屋建设材料、类型、朝向、新旧、生态以及邻里环境等方面的不可复制性，从而使其具有财产权标的上的不可替代性。 （二）城市房地产的范围 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。” 1989年颁布的《城市规划法》规定：“本法所说的城市，是指国家按照行政建制设立的直辖市、市、镇”。所以，本章所研究的“城市房地产”实际上就是“在直辖市、市、镇”规划区内的房地产。 二、城市房地产管理法的概念和立法概况 1、城市房地产管理法的概念 是指调整在城市房地产的开发、交易、服务和管理过程中产生的各种社会关系的法律规范的总称。 2、城市房地产管理法律制度立法概况 我国于1994年由全国人大常委会通过了《城市房地产管理法》（简称管理法），2007年修改。期间，又颁布了《房地产开发条例》；2007年3月的《物权法》等一系列相关法规。 第二节 城市房地产的开发管理 一、房地产开发的概念和分类 （一）房地产开发的概念 《管理法》第二条规定：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 （二）房地产开发的分类 1、根据开发标的是否未经开发，可以分为开发和再开发。开发是在原城市建设区外的开发；再开发是在对原有房地产的更新改造或者重建。 2、根据开发规模分为成片开发、小区开发、单项开发。 3、根据房地产开发产品的用途，分为住宅、商业、工业、交通等。 4、根据开发投资主体的构成，分为合作开发、合资开发、独资开发等。 二、房地产开发企业的设立与资质管理 （一）房地产开发企业的设立条件和程序 1、房地产开发企业概念 房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 2、房地产开发企业的设立条件※ 按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业，应具备以下条件： （1）有自己的名称和组织机构； （2）有固定的经营场所； （3）有100万元以上的注册资本； （4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； （5）法律、行政法规规定的其他条件。 3、设立程序 设立程序是： （1）办理工商企业的登记。（《条例》规定：向县级以上政府工商行政管理部门申请登记。30天内予以登记） （2）向主管部门备案。（自领取营业执照之日起30天内，到房地产开发主管部门（建设委员会）备案） （二）房地产开发企业资质管理制度 1、房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级，未取得资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。 2、房地产开发企业按照资质条件分为4个等级（一级、二级、三极、四级）一级最高。 3、房地产开发企业资质实行年检制度。对不符合原来资质条件的或者有不良经营行为的企业降级处理。 4、企业必须按照资质等级证书确定的经营范围从事房地产开发。不同资质的企业开发建设的规模不同。 第三节 城市房地产的用地管理 一、房地产开发的土地使用权出让 （一）土地使用权出让概念 1、出让土地使用权的概念※ 出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 2、可以以出让方式取得土地使用权的主体 按法律规定，境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。 但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业或中外合作经营企业或外资企业，享有该权利。 （二）出让土地使用权的取得方式 《房地产管理法》第12条规定： ※“土地使用权出让，可以采取①拍卖、②招标或者③双方协议的方式”。 1、拍卖出让。是指在指