第一章节物业管理概述.ppt

物业管理 主讲：王湃 政治与公共管理学院 E-mail:wangpai1983@ 物业管理案例 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。 观点一：声明在先，不予赔偿 理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定罚 停车丢车案例归纳： 1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。 2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。 3. 单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。 4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。 5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。 案例二 楼宇玻璃掉落砸坏小车案 2010年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午1 2时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。 问车主的要求合理吗？ 案例分析： 第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任. 有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业 主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事 实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理 中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。 该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有 收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿. 第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管 理责任。 《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以 及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落 造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民 事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明 确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户 上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应 当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这 种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造 成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管 理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主 修理费用。 关于物业 在现实生活中，围绕着房屋、建筑物的使用和管理，人们经常遇到许多困惑。例如：城市中数量庞大的旧有房屋如何更好地管理与维修；业主如何对私有房屋加强维修和养护以使物业保值增值的需求在加大；如何对房屋周边环境的管理，对房前屋后的绿化进行美化；如何对共同产权人的行为进行约束。这些房屋管理和使用的问题已经到了影响人们生活和工作质量的程度。 在我国的大中城市中，住房消费观念的变化，就业方式的变化和人才流动的加快产生出大量的房屋租赁需求，而伴随着房屋租赁市场的发展，利用租赁来的房屋从事违法犯罪活动的案件也屡见不鲜，对这样的房屋急需进行管理方式的改革。 另外，随着个人财富的增加，以保值增值为目的而拥有房地产的业主数量也在快速增加，这部分人对物业管理所能带给业主的效益更关心，因为良好的物业管理带来的物业升值是对投资行为的极好回报 。 因此，伴随着物业的管理和使用，存在着这样一个业务领域，它不同于房地产的开发、经营，也不同于家政服务，更有别于房管所传统的房屋管理模式，物业管理是诞生于住房制度改革和房地产的商品化过程中，围绕着物业的使用和业主的多种需求而产生的管理与服务行为。随着城市经济功能的扩展，由经济发展而产生的对物业管理的需求，它是内生性的，也是社会发展的必然选择。为此，了解什么是物业，什么是物业管理就成为我们走进物业管理殿堂敲门砖。 从实践中我们看到，物业管理这个行业很特殊，它不是单纯的服务，也不是单纯意义上的管理，它是集服务、管理、经营为一体的，连接不同行业，填补传统行业之间