cbd城市精英社区“作战”.ppt

适量原则： 10万平米总量控制下，实现少而多的开发原则， 即“多”—产品线丰富，“少”—各单一产品开发量控制 概念: 城市中央生活圈 “精生活”概念（精致、精品、精华、精彩、精英） CBD第一居所 城市眼 世纪灯塔 作 战 报 告 战略 策略 战术 Swot分析及开发战略指导思想 核心要素确定 感性（形象塑造）和理性（价位分析） 应该怎样做？（开发方向） 应该做什么？（产品定位） 做出什么样的?（产品价值） 战略篇一：SWOT战略分析 预计整体楼价走低 中／中高端楼盘总量规模大 周边大盘竞争 CBD开发，城市东移 政策控制 开发门槛抬高 片区认同度 片区相对偏高楼价 大盘认同 周边大盘造市 市场存在机会亮点（如小户型） 周边环境，人口素质，卫生，治安 城中村印象 城市污染 立交桥 交通不便利 容积率 品牌 区位优势（CBD/交通/开发量） 地块优势（平坦 /三面临街/南北向） 配套优势（学校/商业/未来CBD市政） 景观优势（CBD观景台） 成本优势（土地成本） 技术优势（开发经验） WT战略 多元产品组合 控制推盘量 相对低价入市 快速消化 WO战略 加强小区自身环境和社区形象营造一个飞地 强调“购买的是未来七十年，展示的是CBD生活” 加大前期投入，加强工程形象展示进度，加强现场和卖场包装展示，以弥补品牌力，提高竞争门槛 尽早入市策略 提高绿化率和景观营造，分散对容积率的注意 劣势 （weakness） ST战略 开启置业投资市场，开辟第二战场 以区位优势和产品价值营造置业热点 性价比竞争 SO战略 依托借助CBD资源，强调CBD社区 强调首个CBD生活圈楼盘，强调‘新都心，新生活的升级产品” 吸引全市范围跨区域置业，周边换房需求为辅 运用灵活的价位杠杆策略 强调“我也是大盘” 抓住市场亮点，推出填补市场空缺的创新产品 优势（serength） 威胁 机 会 (opportunity) (treat) 战略篇二：开发战略原则梳理 相对效益 复合 适量 空缺/差异 创新需求 经济+美丽 开发战略 复合原则（丰富产品线） ?丰富产品线，避免单一产品（如住宅类产品）所可能带来的市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”， 具体产品策略是： 项目 组团A 组团B 商服类产品 住宅类产品 写字楼 紧凑型二三房为主的平面住宅 小高层 多层+小高层 底商街铺+产权式商城 SOHO小户型商务公寓（可以 部分楼层调整为产权式酒店） 首层底层TOWNHOUSE 战略篇三：开发战略原则梳理 住　宅：44000㎡ 写字楼：26000 ㎡ Soho： 20000 ㎡ 商 铺： 10000 ㎡ 战略篇三：开发战略原则梳理 空缺差异原则： 作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异。 ——（市场空缺） 产权酒店 ——区域市场首个项目，第一个拥有自有产权的“车居超市” 产权商场 40—60平米，一房一厅，两房两厅，宜商宜居，是目前热销小户型的升级版 ，建议楼中楼 ,建议三错层 Soho 80—100平米小户型开放式高档次专业化写字楼 写字楼 紧凑型两房、三房，立面风格创新，入户花园，空中庭院等创新户型 ，空中TOWNHOUS 住宅 战略篇三：开发战略原则梳理 ?创新需求原则： （自用+投资双通路） 吸引置业自用为主的前提下，以具有投资价值的物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其中产权式商场（固定投资回报），产权式酒店（固定投资回报），SOHO公寓，小户型写字楼（代为租赁）都具备置业投资价值 自用+投资 街铺 投资（固定回报） 产权商场 投资+自用 SOHO 自用+投资 写字楼 自用 住宅 战略篇三：开发战略原则梳理 经济+美丽原则：（中档价位销售中高端产品） 住宅为例，BCG矩形分析 高端（如：德亿时代城） 中价（小高层）2500元 中端（如：福田丽景） 高价（小高层3200元） 中端中价市场——产品竞争优势 中价高端市场——市场空缺 高端高价市场——价格竞争优势 战略篇三：开发战略原则梳理 相对效益原则：（追求含金量，强调销售速度） 开发效益 相对最大化效益 相对最快化利益 提高单价 降低单价 商服 住宅 贴补 战略篇三：开发战略原则梳理 整体项目定位 形象主题定位 价格定位 开发模式定位 竞争模式定位 产品定位 建筑风格定位 目标对象定位 策略篇三：项目定位 ＨOUSE+OFFICE+SHHO+MALL CBD——都市复合型高尚社区 产品竞争 （复合/差异） 性价比竞争 技术竞争 门槛竞争 住宅：中高端／紧凑型住宅 写字楼：小面积／高档OFFICE S