xx物业管理说明书（doc 43页）.doc

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 精品资料网（） 专业提供企管培训资料 科信物业管理说明书 一、物业管理公司 本小区前期物业管理由科信物业管理公司承担。聘请中海物业管理有限公司做为物业管理顾问，全面指导本小区的物业管理工作。 科信物业在“严格苛求、精益求精”的管理理念之下，在2006年获得了ISO9000质量保证体系，并在此基础上创新、完善，形成了特有的科信物业管理模式： 自我约束机制 科信物业的管理精神与服务质量精神的深入宣传贯彻，已在广大员工中普遍形成了“自觉自律”的意识，“严格苛求、精益求精”是科信物业优质服务的重要前提。 检查监督体系 严密而科学的检查监督体系是确保优质服务的基本保证。科信物业在几年的不断摸索中，已经形成了一套独具特色、卓有成效的检查监督体系。 标准化管理模式 科信物业的管理运作和服务严格遵循ISO9001：2000国际质量管理体系的要求，并得到了有效的实施，从人员素质、服务质量、效率、提供手段、细致程度、完整性等六个方面保证了科信物业服务质量的高标准。 专业化运作模式 对于项目的专业性和技术性较强的管理服务，都由科信物业结合社会力量提供专业服务和专业合作，以降低成本，提高效率，确保服务质量。 考核激励机制 大力推行考核激励机制，努力形成了一个“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”的工作局面，真正体现在什么岗拿什么钱，以贡献的大小来确定报酬的高低，真正实现了“风险共担，利益共享”的考核激励目标。 信息反馈机制 科信物业在标准化管理运作的基础上建立了信息反馈制度，以持续提高管理质量和服务水平。 二、物业的接管入伙 （1）接管验收 A、接管验收条件 物业楼宇已竣工，在政府有关单位验收全部合格、附属设备已完全能正常使用、房屋编号已得认可的基础上，由物业公司代表全体业主以物业满足使用功能为主要内容进行再检验。 B、接管验收程序 a、工程维修中心组织相关部门，分别与开发商确定验收日期后，组成开发商、物业公司、施工单位三方联合小组。验收记录单一式三联，三方各执一份。 b、工程维修中心向发展商索要以下资料： 产权及技术资料； 政府竣工验收合格资料； 相关合同资料。 c、验收小组分组对楼宇建筑逐间房屋进行查验，对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等所有附属工程进行验收。并对绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程进行验收。 d、工程维修中心对所有工程系统技术，均应将参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。 e、验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。 C、验收中发现问题的处理 a、对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求施工单位承诺在一定的限期内整改。 b、对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交开发商，开发商整改完毕后，另行复验，直至合格为止。 c、对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由施工单位采取有效措施进行整改合格后，商定时间再验收，并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。 d、对不具备使用功能问题的处理（如水电未接通），工程维修中心应督促开发商抓紧解决，符合验收条件后再行组织验收。 D、业主的验收 a、业主在装修前应对房间进行验收，对业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商，由开发商负责整改。验收记录管理处应留底，且业主的接管验收记录中所有问题均应有处理结果的记录。 b、设备、设施未验收期间或入伙保修期间，管理处如发现设备、设施有任何不妥之处，应及时书面提交开发商和相关单位。 c、管理处应对相关整改情况进行跟踪处理，直到解决为止。 （2）、物业入伙 A、组建新管理处 a、新的管理处应于确定入伙前三个月成立。 b、管理处负责健全规章制度。 c、管理处要加强员工应知应会的培训。 d、管理处要做好日常运作的物料（工具、消耗品、备用件、办公用品等）准备。开展入伙前动员工作。 B、物业的清洁“开荒” 物业接管验收之后，对物业内外全面、彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。 a、物业内外建筑垃圾的清运。 b、对玻璃、地面、墙面等处灰尘、污垢的清除。 c、对公用部位（楼梯、电梯、室外环境等）、办公用房以及设施的清扫。 d、各种指示牌的清洁，大理石的清洗、打蜡磨光。 C、入伙资料的准备： A、入伙通知书、手续书； b、业主公约、住户手册及装修相关资料； c、收楼须知、缴款通知书； d、用户登记表、验房（铺）书； e、楼宇交接书及其它工作。 D、入伙日筹备工作 a、物业的清洁：入伙日之前，须再次清洁，清除脏污现象。 b、物业的装饰：物业正式入伙时期，