xxxx年房地产市场宏观调控政策解读跟市场展望_16页.doc

第 第 PAGE 17 页 共 14 页 2011 年房地产市场宏观调控政策解读与市场展望 政策部分 一、“新国八条”和“房产税新政”的颁布背景分析 内容： z 国务院总理温家宝 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市 场调控工作。会议指出，自去年 4 月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏 制；为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投 机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作， 会后颁布了新的措施简称“新国八条”。 z 作为新一轮房地产调控的组合拳之一，已经酝酿多时的房产税试点工作于 2011 年 1 月 27 日启动。上海和重庆作为首批试点城市，正式宣布对住宅开征房税。 分析： 1) 2010 年中国经济已经走出低谷，迈入新的增长周期，全年 GDP 增速达到 10.3%。同 时，全年 CPI 同比上涨 3.3%，特别是四季度物价上涨压力陡增，12 月份 CPI 同比 上涨 4.6%,PPI 同比上涨 5。9%。展望 2011 年，GDP 仍将保持较高增速，控制通涨 和资产泡沫已经成为 2011 年经济政策优先关注的两大课题。 2) 在经济快速增长、流动性持续宽松、利率水平较低等诸多因素的共同驱动下，尽管 房地产市场遭遇持续一年的史上最严厉的调控打压，2010 年全年房地市场成交依 然火暴，商品房销售量价齐升。尤其是 2010 年 12 月全国房地产市场成交超乎常 态，商品房成交量再创新高，表现出继续上冲的强烈欲望，房市全面泡沫化的风 险进一步显现。 图：2010 年北京商品房市场成交统计 3) 主要城市可供土地资源日益稀缺，可直接上市的国有土地甚至面临枯竭。同时集体 所有土地征用日益困难，集体所有土地直接上市受制于宪法，短期无法突破。未来几年土地供应严重受限，冀望大规模增加土地供应以平衡供求进而依靠市场自身调节改变市场趋势几无可能； 4) 2010 年房地产市场表现表明，房地产相关制度存在显著缺陷，仅依靠以市场化手段为主的调控措施并不能根本解决问题，制度变革已经迫在眉睫； 5) 2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳发展的目标。因此只有把房地产行业的问题解决好，才能更好地推动经济结构的调整。房地产本身的结构转型也是整体经济结构调整的一个重要内涵； 6) 住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。 总结：“新国八条”和“房产税新政”的出台有着超越房地产市场本身以外更为深远的 背景。因此，本轮房地产市场调控不仅将持续 2011 年全年，未来几年房地产行业都将 面临持续深入的模式调整和制度变革，房地产业将进入一个战略转型期。 二、“新国八条”主要内容解读 1) 第一条：进一步落实地方政府责任。 内容： 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 分析： z 这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。 z 规定中所提的“住房价格控制目标” 应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个 2011 年底本区域内的预期房价。 z 此条的目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。 z 此外，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，如北京、上海、广州等城市极有可能制定出价格涨幅线。 2) 第二条：加大保障性安居工程建设力度。 内容： 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 分析: z 全国 2011 年将开工建设 1000 万套各类保障性住房。保障性住房的加速建设将会分流部分商品房购房者，缓解房屋供应紧张的局面，有利于满足居民的基本住房需求。预计相关影响会在 2012 年开始全面呈现。 z 今年北京将开工建设 20 万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工 10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到 1 万套左右；“十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到 10