宝安航空大厦物业管理方案计划.doc

 宝安航空综合大厦物业管理初步方案 版 号： A 编制时间：2003年2月宝安航空综合大厦物业管理初步方案 概 述 一、物业基本情况 宝安航空综合大厦位于宝安区新华路，属商住式综合大厦，占地面积约2208.1平方米，总建筑面积约12411.776平方米，主楼共十二层（含地下室），其中第一、二层为银行，第三、四层为茶艺馆、桑拿，第五至十一层为酒店、公寓、会所,地下室为停车场。大楼拥有变配电系统、发电机系统、电梯系统、消防系统、智能监控系统、综合布线系统等建筑设备。 方案编制和物业管理的主要依据 1、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及实施细则的规定 2、广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》粤价［1997］第24号 3、新怡高物业管理有限公司管理文件和ISO9001：2000质量体系文件 4、宝安航空综合大厦使用功能要求和业主方提供的技术资料 5、其它深圳经济特区物业管理法规文件 *上述规定如有变化，将按必威体育精装版规定执行。 管理范围与责任 在政府主管部门的业务指导下，按照业主方宝安航空综合大厦的要求，全面负责宝安航空综合大厦日常物业管理工作，楼内所有系统、设备的运行管理及维护保养，维护辖区内的公共秩序，辖区内公共区域的管理及养护工作。 我们提供的服务: (一)物业共用部位的日常维修和管理； (二)物业共用设备设施及其运行、使用的日常维修和管理； (三)环境卫生、绿化管理服务； (四)物业管理区域内交通秩序与车辆停车的管理事项服务； (五)物业管理区域内24小时保安监控、消防等协助管理事项服务； (六)物业装饰装修管理服务； (七)物业资料的管理； (八)物业管理信息网络服务； (九)社区文化活动管理服务； (十)提供室内家居清洁、订书报、杂志、钟点工服务等。 (十一)提供邮政、定票、打印、复印、传真、信息查寻等商务服务; (十二) 提供送餐、代购物品等; (十三) 其他服务事项； 根据开发商提供的基本资料，依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及实施细则的有关规定，对宝安航空综合大厦物业管理初步方案进行了编制，由于时间仓促，未能全面详尽编制整体方案。方案本着贯彻“有偿服务，以区养区”的原则，以及公司管理基本思路：根据大厦的特点，为业主提供全方位专业化物业管理服务。方案主要提供了大厦管理处机构人员设置，并针对大厦物业管理进行了测算，供开发商作前期参考。 一、管理处机构设置 组织机构图 委托合同 业务指导/监督 2、组织机构说明 管理处实行公司领导下的管理处主任负责制。管理处主任对工作全权负责，是管理处事务的组织者和指挥者。 组织机构的设置原则：精干高效、一专多能。所有员工既是本岗位的专家能手，也是适应其它岗位的多面手。 管理处采取直线制组织结构。它的优点是权力集中，职责分明，命令统一，联系简捷，减少了管理层次，提高了工作效率。 行政部负责社区文化、档案管理、费用收缴、投诉处理和便民服务、便民维修管理；综合部负责装修管理、房屋本体、公共设备设施维修保养、绿化、清洁的管理、区域内的保安、消防、停车场管理； （二）运作流程 1、运作流程图 运作流程说明： 运作流程的设计原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制约，保证各环节紧密衔接。 运作流程将严格按ISO9001：2000质量管理体系进行运作。并根据ISO9001:2000质量管理体系的有关要求，全面推行质量管理，综合运用现代管理科学和管理技术成果，从调动员工积极性出发，实现全员性的质量管理，其有效方法之一是：“计划--实施--检查--处理”的质量管理循环，把质量目标落实到各部门、各环节直到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，提供用户满意的管理活动。 按照各项管理指标，作出具体方案，并将具体的目标和责任落实到每一个部门和个人，并以此作为评价和奖励部门和员工的标准。通过目标管理，使每一个员工都能清楚了解他们的任务和应取得的预期成果，进行自我控制，增强员工的参与意识责任感，调动他们的积极性和主动性，从而实现组织的目标。 （三）信息反馈渠道 信息反馈图