xxxx年四川绵阳房地产市场态势研究探究_29p.ppt

2011年绵阳房地产 市 场 态 势 纲 要 第一章：回顾2010 第二章：2011年全国房地产市场态势 第三章：2011年绵阳房地产市场态势 第四章：2011年绵阳开发商应对策略 过去一年的楼市，跌宕起伏、风云莫测。 　　三道组合拳接连出击，从年度调控转变为季度调控，从遏制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求，其频率和力度都属空前，然而市场却走出了三轮快速消化期。 “2010年全国商品房实现销售面积10.43亿平方米，销售金额达5.25万亿元”，这两组数据创下历史新高。 　　楼市用发展轨迹告诉我们，2010年的中国房地产业再度完成了又一轮的上升期…… 市 场 情 况 新政为何频出 * * * 第一章：回顾2010 开发商拿地有赠无减 房价持续看涨 新政频出 市场风云变幻 开发商忐忑不安 购房者踌躇迷茫 成交量应声下降 购房者焦虑难安 全球通胀加剧 国内输入性通胀加剧 货币流动性过剩 银行信贷风险加大 房价增长过快 部分城市房价过高 物价持续大涨 社会和谐稳定受到挑战 确保房价稳定 政府高层特别重视 土地财政急待改变 2010年绵阳房地产市场表现 绵阳作为三线城市，房地产市场在2010年实现了前所未有的飞速发展…… 2010年绵阳城区完成房地产开发投资90亿元，同比增长84%；施工面积900万平米，同比增长31%；新开工面积360万平方米，同比增长18.8%；竣工面积50万平方米，同比增长80%。 在商品房销售方面，绵阳城区销售34945套325.63万平方米，分别比去年同期增长54.99%和46.43%。实现销售额135.16亿元，比09年增长73.5%。 销售价格方面，2010年全市商品房销售均价约为3476元/平方米，同比增长20.2%，其中，绵阳城区均价为4151元/平方米，同比增长19.42%。销售价格基本稳定。 二手房市场，绵阳城区共成交二手房4533套43.77万平方米，同比下降29.5%和37.3%；成交均价3547元/平方米，同比增长26.9%。 商品房量价齐升，达历史最大值；二手房量跌价涨明显 市场冲高回调趋势显现 2011年楼市走向何方？ 第二章：2011年全国房地产市场态势 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，颁布了新的国八条。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。 上海、重庆房产税试点落地，有望逐步向全国推广。 全国完成建设1000万套保障性住房。 新国八条出台，限购力度最大 通胀预期压力犹存 调整经济增长方式 发达国家经济增速放缓 在宏观经济大背景下 市场深入调整期 十二五开局之年，各项改革带来刺激 城市化加速，三、四线城市将成为重点 房地产调控持续，政策力度进一步升级 市场调整的方向 1 新国八条出台 2 房产税逐步推广 3 空置房课以重税？ 4 更加严格的限购？ …… 市场调整的方向 政府将继续保持供应放量，保障房用地比重将进一步增加。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。 从中央角度来看，2011年是解决房地产市场民生问题的关键年。中央政府已经明确将建设房地产市场“保障房”和“商品房”双轨制，完善保障房体系的重要性已经被提到了一个前所未有的高度。 从地方角度来看，全国城市化进程的效应将更多体现在三四线城市的加速发展。以近年中国城市化率平均每年增长近一个百分点计算，全国每年仅因为城市化进程而产生的新增住房用地需求即接近3万公顷，而其中大部分需求都将集中在三四线城市。 保障房用地大幅放量 三四线城市机会风险并存 可以预见 市场调控将继续深化 当下，房地产企业纷纷调整战略、寻找新的出路以分散风险、顺应宏观走势。 房企战略调整的趋势主要包括： 1.通过项目合作回避风险，逐步形成行业寡头； 2.增加商业尤其是城市综合体的比重，以回避政策调控； 3.寻找新业务方向，如：旅游地产、养老地产等； 4.通过与著名酒店运营商达成战略联盟，帮助企业迅速扩张酒店业务 且提高酒店服务水平； 5.关注政府所关注的保障房建设，并从中发掘契机； 房企如何应对？ 第三章：2011年绵阳房地产市场态势 2011年绵阳房地产市场将继续向好发展，但受到国家和地方政策性调控力度加大的影响。全年住宅销售量相比2010年有较大幅度下降，市场进入观望期。个别区域个别楼盘将采取降价措施抵消市场抗性，得益于主城中心位置楼盘价格坚挺、城市发展及通货膨胀因素，市场总体价格保持稳定。 2011年绵阳的商业地产将大幅度发展，以城市综合体及写字楼