xxxx年新政对房地产市场走势的影响.ppt

开发商：南京恒大富丰置业有限公司 物业类型：独联、双拼、联排、公寓 项目占地：98.5万平方 总建筑面积：100万平方 容积率:1.05 内部景观规划：双湖概念（内部引入翡翠湖）、中央景观大道 总套数：6590套 开发商：南京德文房地产开发有限公司 项目占地54万平方 总建筑面积：13万平方 容积率:0.236 物业类型：独栋、双拼、渡假型公寓 总套数：350套左右 个案分析—森湖溪谷 该项目一期规划由104栋独立别墅构成，其建筑立面采用温暖的现代主义建筑风格，在社区的整体规划上，森湖溪谷采用借景、造景与障景等园林设计使人充分体验到回归自然的感觉 。 未推居住组团 已推居住组团 一期 双拼42套、联排62套 双拼面积：197-252 ㎡ 联排面积：197㎡ 8500 197—250 5 66 104 0 联排 销售价格(元/㎡) 面积(㎡) 本月去化量 总去化量 累计入网 新入网量 建筑类型 项目总体去化情况（截止4.25日） 3.25-4.25去化详情 5 66 104 合计 234 31 1 14 30 2009-7-17 230 5 2 6 14 2009-5-15 0 2 4 2009-1-8 197、234 14、19 2 22 32 2008-11-1 0 22 24 2008-8-9 双拼 成交面积 栋数分布 栋数及成交面积 当月成交量 去化量 供应量 月数分布 类型 0 2 3 4 森湖溪谷 4月22日-27日 4月15日-21日 4月8日-14日 4月1日-7日 项目名称 新政前后成交情况 商业、办公市场 重点开发商（楼盘）营销反映 二手房市场挂牌成交分析 二手房挂牌量激增 买房人不着急 新政实施前后挂牌量增涨明显，达到27.45%，接近三成。但是购买意向的客户量却有所下滑，较新政实施前减少了11.11%。此消彼涨，供求关系的变化说明南京二手房市场已由4月初的卖方市场转向买方市场。 成交量逐天递减 中介劝房主降价 南京二手房市场成交量基本呈现出逐级递减的趋势，从日均成交500套跌入400大关，维持两天后一下子锐减到200档口，紧接着适逢周末更是跌入谷底，4月24日的29套成交。 市场陷入僵持 新政逼出炒房客 目前浦口和江宁区的挂牌量增长幅度最多，说明新贷政策的调控逼出了投机性炒房客，新政让南京二手房市场由卖方市场转向买方市场，市场的主动权已经由业主手中交到了客户手里。除了购买90平米以下的首次置业者继续享有政策性优惠外，其他购房人几乎都不同程度的要提高购房成本了。因此，除了短期炒家和投资客会大量离场外，带有恐慌性色彩的改善型需求将在心态平和后考虑量力而行。 “4.15新政”比07年“9.27新政”力度更大 在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40%提高到50%，对于贷款购买第三套以上住房的家庭，首付由原来的40%提高到50%以上。 1、购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 2、对于购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 房价快速上涨； 市场上投资、 投机行为盛行 2010年的 “4.15政策” 连续16个月成 交量下降，成 交价格下降 1、购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以下的，贷款首付款比例不得低于20%； 2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的，贷款首付款不得低于30%； 3、对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 房价快速上涨； 市场上投资、 投机行为盛行 07年的 “9.27政策” 市场效果 核心内容 政策背景 信贷政策 ？ “4.15新政”对客户的影响 提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行； 短期内抛盘量增加，业主降价销售； 1 2 提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行 新政实施后，对于首次购房者来说，要多支付10万的首付款，但月供与利息却分别下降614.34元、47441.16元；同时对于二次及以上购房者来说，在严格按政策执行层面来说，也只提高了10万元首付款，月供利息也相应的减少，但对于按最近市场执行来看的话，就大大提高了首付款，虽然月供减少了，但总还款利息却增加了，从而本次新政大大的抑制了二次及以上购房者的需求，市场进入新一轮的观望期。 新政出台后： 1、新政策出台，售楼处