笔记跟物业管理.doc

PAGE PAGE 31 第一章 物业管理的兴起及其基本概念 第一节 物业管理的缘起与发展 物业管理起源于19世纪60年代的英国。 现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国。 1908年，由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔-A-霍尔特组织的“芝加哥建筑物管理人员组织”召开了第一次全国性工作会议，宣告了世界上第一个专业的物业管理行业组织的诞生。 可以将物业管理行业组织的产生看做物业管理行业发展状况的主要表现。 国内的物业管理产生于20世纪80年代初期，其发展迄今为止大致经历了3个阶段： 第一阶段：1980年~1985年。深圳市物业公司率先打破福利性房管模式，在涉外商品房住宅区推行有偿服务，综合管理，首创“社会化、专业化、企业化经营型的物业管理体制”。但这一时期的物业管理领域小，从业人员少，内容简单，基本上停留在涉外房产的范围。 第二阶段：1985年~1994年。1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会。1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，为深圳物业管理行业的规范化、法制化奠定了基础，使物业管理行业有章可循、有法可依，物业管理迈上了新台阶。 第三阶段1995年至今。1995年初，国家建设部房地产业司在深圳召开全国物业管理座谈会，标志着物业管理行业逐步走向科学化、规范化、社会化、市场化。 深圳物业经历了借鉴、萌芽、探索推广、规范深化的过程，建立了符合深圳实际的“企业化、社会化、一体化、招投标”的“三化一招标”物业管理新模式，走上了市场化、法制化、规范化之路。 中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，依照法规和政策，自愿组成的非营利性社团法人，是全国性、行业性、经济类自律组织。其任务是协助政府部门实施行业管理；维护企业合法利益，维护公平竞争和市场秩序；协助政府制定行业规范，研究行业发展战略与政策法规。 中国物业管理协会立足于解决目前物业管理行业出现的八大问题： 第一，中国物业管理缺乏“大法”，法制建设滞后于物业管理行业的发展。 第二，建设单位和物管公司之间衔接不好。 第三，业主和物业公司应从“主人和仆人”变为“平等”关系。 第四，物管公司提供的服务内容不明确。 第五，物管收费标准混乱。 第六，物业公司做出超出自身能力的承诺。 第七，物业人员素质良莠不齐。 第八，物管公司的压价投标。 如何解决物管多收费、少服务、高收费、低服务的问题？ 第一，国家争取尽快制定物业管理消费货币化政策，在职工工资中，相应增加物业管理消费支出部分，解决消费能力不足的问题。并在广大居民中逐步树立物业管理消费意识。 第二，要健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，根据不同的消费群体，提供不同深度的物业管理。 第三，加强行业自律，建立健全规范行业价格行为的约束机制，自觉接受政府、业主和行业组织的监督。 第二节 物业管理的基本概念 物业的含义：已建成并投入使用的各类有价值、有明确权益（所有权、使用权、管理权）的房屋建筑、与之相配套的附属设备设施及相关场地。物业可以是群体建筑物，也可以是单体建筑物。 物业的特性：固定性（区域性）、持久性、多样性（异质性）、高值性（增值保值性）、易受影响性。 物业市场的特征： 第一，物业市场的不完全性； 第二，物业市场的地域性； 第三，物业市场的综合性；（按市场活动的层次分：一级市场、二级市场、三级市场。按市场组成要素分：地产、房产、劳务、信息等市场。） 第四，物业市场的专业性； 物业管理是指专门的管理部门、机构受物业所有权人和使用权人的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向业主或非业主使用人提供全方位、多层次的综合服务，同时促进他们之间的沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动整个社会进步。 物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。 物业管理中，管理对象是物业，服务对象是业主或非业主使人。服务是其基本属性。管理特性：01 契约性；02 综合性；（物业管理实施“统一管理，综合服务”）03 专业性；04 规范性。 第二章 物业管理综述 第一节 物业管理的业务内容及其他 物业管理的业务内容有以下三大块： 01 专项业务（含基本业务）。是物业的核心服务内容。基本业务专指对物业进行日常维修保养和计划修理工作（经常性的维护保养）。 02 与社区服务相结合的业务项目。包括特约服务和便民服务。特约服务体现物业管理的市场性，即接受业主委托，实施多项服务。便民服务是与所在街道和居委会及有关政府部门联办，实施家务代办总揽、开办社区教育卫生机构、举办文娱活动、设立商业网点和推行社会福利等业务。 03 一业为主，多种经营性业务项目。这是物