房地产营销_万科.ppt

中国最大房地产企业：万科企业股份有限公司 ----位居中国房地产行业前列 中国房地产概况 一、评价房地产形势的指标 房价收入比值：家庭年收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5:1，但是中国许多城市都大大超过了这个比例。 房租收益率：房子总价和每个月房租的比值，用以评价房产的投资产值。国际公认为150到230之间，但北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上。且，房租上涨速度远远低于房价上涨速度。 空置率：是指某一时刻空置房屋面积站房屋总面积的比率。 目前中国的房屋空置率十分敏感，不同的持有者有着不同的意见。 还贷/收人比：居民平均用来还分期贷款支出占收人的比例。一般为房贷。这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。国际上公认的收入还贷收入比安全上线是28%，超出这个线，对整个金融系统业存在巨大的隐患。目前，中国的还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。 房地产投资GDP比例：这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。 其实，中国的房地产已经高到了非常严重的地步。但是这样的房价高涨的同时，还崛起了中国的房地产企业。 中国房地产公司 面对中国房地产市场这个巨大的潜力市场，自2003年起，各个房地产企业迅速崛起，其中很多企业都迅速跻身中国房地产企业前列。这时候我们不能不提到一个人：王石，以及他身后的万科企业股份有限公司。这个公司成为了中国房地产企业的成功模范。 万科概况 1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 进入房地产行业 1991年 成为深圳证券交易所第二家上市公司 1993 将大众住宅开发确定为公司核心业务 2008年末 业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。 目前中国最大的专业住宅开发企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。公司致力于不断提升产品品质。多年来，得到了许多奖项，2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。 万科集团的核心竞争 一、完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。 企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 万科集团的核心竞争 二、万科的成功是美国模式的成功 万科目前将专业化不仅理解为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化为城乡接合部、面向新兴白领的成片居住社区。万科在中国内地资本实力不敌李嘉诚等，但却在产量和效益上创造了足以让李先生羡慕的成就。这一结果本身就证明，万科采用高度专业化、产品作业单一化、在细分市场上逞强的美国模式，在中国是可以生根的。 万科集团的核心竞争 三、通过减法形成准确的公司战略 市场热点不断变换，万科近１０年来却始终只讲两个字：“减法”——这就是战略，高度专业化，创造核心竞争力，推动大规模生产，全面提升产品质量与服务。 四、“万科牌汽车”是一架自动车 公司的胜败在战略，战略的成败在治理结构和管理团队；万科的治理结构是有优势的。万科苦心孤诣地制造了六大工具。这就是万客会、万科周刊、万科网站、万科文化、万科学校和万科批判。这是一种强大的学习能力和出众的悟性。 万科集团的管理模式分析 一、万科崛起的经营管理模式 1、股份制改造 2、科学的决策机制 3、由多元化转向专业化 二、万科集团未来的经营管理模式设想 1、经营专业化 2、住宅市场主流化 3、 财务政策积极化 4、 产业结构合理化 万科的品牌-------顾客和潜在顾客评价都较高。品牌知名度很高。 市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。 万科的企业文化 1