青岛好望角海岸国际项目定位跟物业发展建议-99ppt.ppt

项目定位背景分析之一青岛开发区城市综合环境研究 一、行政区划 二、城区定位与发展 2、黄岛区未来展望 三、城市经济 2、产业结构 3、城市零售量及消费水平 四、城市规划及市政配套 2、交通网络配套 五、人口特征分析 【定位背景分析之一：重要结论】 项目定位背景分析之二青岛住宅房地产市场研究 一、青岛市住宅房地产发展现状及趋势 2、供求关系 ?供求预测 （供应预测） ?供求预测 （需求预测） 3、价格分析 ?价格走势 【定位背景分析之二：重要结论】 项目定位背景之三：黄岛区/开发区住宅房地产市场研究 一、市场供应分析： 二、客户需求特征 3、推动/制约黄岛房地产发展的重要因素 三、部分在售项目个案对比分析 项目定位背景之四青岛市零售商业发展趋势及商业地产市场研究 一、青岛商业概述 青岛区域商贸中心的地位日益凸显。 外资零售企业都已或将要登陆岛城。 作为2008年奥运会分会场，青岛商业将迎来又一个发展的峰，届时五湖四海的运动员、游客齐聚青岛，将给岛城带来无穷商机。 商业业态已从传统百货到大型SHOPPINGMALL升级换代 二、青岛主要零售商圈研究 青岛商圈现已形成了三主、两副、13区的市、区级商业中心格局。“三主”即中山路、香港中路、台东三个市级商业主中心；“两副”即李村、香江路两个市级商业副中心；“13区”即团岛、辽宁路、浮山后、海云庵、小村庄、水清沟、双山、振华路、麦岛、沙子口、城阳北部副中心、辛安、崇明岛路等13个区级商业中心。 三、未来青岛市商业发展 1、商业街的培育和发展 市政府重点培育泰山路烧烤街、台东八路餐饮休闲街、人和路服装街、延安二路婚纱摄影街、人民一路步行街、麦岛海鲜美食街、广州路小吃街和城阳区韩国特色街等专业特色街，提高聚集化程度，改善外部环境，增强服务功能。同时，加快青岛市汽车贸易大道的建设，培育实施节点、组团发展，根据市场需要向重庆中路延伸。 2、市商业中心——区级商业中心—社区型商业中心均势发展 随着大量大规模的住宅社区的开发，以依托大社区居民的新型商业形态，社区商业中心开始成形，并在未来的几年将会有较大的发展。 3、餐饮休闲业的发展趋势 以“青岛海鲜”为主题，大力实施餐饮品牌战略，加强对外扩张 继续大力弘扬青岛餐饮文化，培育海鲜特色，开展好青岛 大力发展餐饮街区，丰富城市夜间生活 重点培育建设具有“青岛海鲜”特色的餐饮街和面向大众的经济性住宿特色街区。一是大力培育发展餐饮街区。依托市级商业中心、沿海旅游带区域主要发展以海鲜为主要特色的中高档特色餐饮休闲街区。 以迎办奥运为契机，以把青岛办成国内著名餐饮城市为目标，积极开展招商引资。 项目定位背景分析之五深圳大型滨海豪宅借签 一、百仕达·红树西岸 二、波托菲诺天鹅堡 三、万科·金域蓝湾 四、中信·红树湾 地块住宅价值判断 好旺角@海岸国际青岛·西海岸五心级中央生活圈近70万平方米集住宅、商业、公寓（商务/度假）为一体的国际新城 B/C B B、C E 分布地块 2006年6月至2008年中 开发时机 28000 50多万 20000 沿街商铺 集中商业 商业 展示商业配套/以高端产品入市，以创新产品引领市场。适当E地块规模，预留大量升值空间。 开发策略 8000 40多万 10多万 建筑面积 （平方米） 舒适性产品 明星产品１ 住宅 1期物业开发表 原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。 原则二：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。 原则三：控制规模，制造稀缺。 作为大盘启动的原则： 分期开发实施 E E A！/A2 E 分布地块 2007年底月至2009年初 开发时机 1.4万 约20万 4000 沿街商铺 集中商业 商业 以E地块高端产品继续提升社区整体知名度及档次；带动A1/A2地块 开发策略 1万 约10万 约10万 建筑面积 （平方米） 现金牛产品1 明星产品１ 住宅 2期物业开发表 分期开发实施 E/D2 D2 E D2 分布地块 2008年中至2010年初 开发时机 约2.6万 13万多 约0.8万 沿街商铺 约1.8万 集中商业 商业 2008/2009年海底通道/大桥陆续参通车，故故项目地块价值最大的E地块部分以及D2地块在些时开发，实现有住宅及商业价值自然会最大化。 开发策略 约10万 约3万多 建筑面积 明星产品２ 明星产品１ 住宅 3期物业开发表 分期开发实施 报告结束，谢谢观赏！ 瑞德地产 二OO六年 倾情奉献 无 一般 较强 高层单位部分海景 大片农民房及住宅 B 3 无 一般 不强 高层单位部分海景 大片农民房及住宅 A2 4 无 一般 不强 高层单