青岛市商业地产供求状况跟特点.doc

青岛市商业地产供求状况及特点 （一）写字楼市场 1.整体供求状况 青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，青岛市新增写字楼供应量11658平方米，甲级写字楼市场的总存量增至455283平方米2010年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方米，环比增长10.6%青岛优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方米和145,000平方米左右。目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：香港路核心CBD区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边。租售价格平均率%以上。山东路两侧“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等。崂山该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共项目的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。。写字楼新兴聚集区2009年市写字楼市场成交面积为315014平方米，其中，市内四区的成交面积为148604平方米。甲级写字楼平均售价达到19000元/平方米2009年季度，甲级写字楼的有效租金下降至108元每平方米每月，较上季度下跌了8.5%乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方米每月，相对三季度增长了2.7%乙级写字楼空置率保持在20%左右。受益于活跃的本地经济，青岛优质写字楼租赁市场15,769 平方米，整体空置率为26.1%，环比下降了3.5 个百分点。但由于整体空置面积仍然较大，业主迫于租赁压力而降低租金，因此，一季度租金延续了下降趋势，环比下降0.79%至每月每平方米90.07元。 2010年4月至5月，全市新建办公用房成交面积为49728，同比增长40%。青岛优质写字楼市场总体空置率环比下降2.8个百分点至22.3%。总体平均有效租金环比上涨1.19%，至2.42元每天每平米。上半年甲级写字楼市场的吸纳量为18260平方米，已超过2009年全年的吸纳量甲级写字楼租金小幅上扬1.58%至每月每平方米91.5元，空置率下降了 0.52个百分点至25.58%。青岛市写字楼租赁市场情况 青岛写字楼市场 2009年第一季 2009年第二季 2009年第三季 2009年第四季 2010年第一季 环比% 同比% 吸纳量，累计(建筑面积,平方米) 2,400 8,112 8,580 16,374 15,769 - - 空置量(建筑面积,平方米) 105,121 131,319 130,851 134,715 118,946 -11.7 13.15 空置率(%) 25.53 29.6 29.5 29.6 26.1 -3.5 0.57 新供应，累计(建筑面积,平方米) 16,797 48,708 48,708 60,366 0 - - 最优质物业租金(建筑面积,平方米) 97.34 95.93 91.22 90.8 90.07 -0.79 -7.47 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 写字楼市场是依托城市中心区和商业区而发展的，难以达到楼宇经济所具有的聚集性、关联性、高端性等发展要求相对一线城市而言，青岛写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场。就目前来看，尽管写字楼的吸纳量有所回升，但是由于之前高空置率的影响，写字楼租金升幅会相对缓慢尚需要市场消化。由于一些项目推迟了入市时间，预计两年内将有约28万平方米的新增供应，空置率仍将高位运行一段时间，或将对租金的上升趋势造成压力。预计租金于2010年至2013年间横行，至2014年可见明显的升幅。2009年青岛零售业稳定增长，2009年，年增长率为%。2010年前四个月，青岛社会消费品零售总额同比上涨18.6%，已达到594.72亿元。2010年上半年，更多海外零售商进入青岛零售市场或在本地扩张。同时，中高端服饰及化妆品品牌对优质零售释放旺盛需求餐饮及娱乐业零售商亦在2010年上半年进一步扩张在旺盛的市场需求以及消费者消费习惯转变的推动下，整体来看，全市的大型商铺增长迅速。据高力国际统计报告显示，随着经济持续发展，青岛优质物业市场在2010年上半年发展迅速，大量新增供应竣工入市，同时更多国内外零售商进入本地市场。至2011年年底，约15个优质商铺物业项目计划将进入青岛市场，估算总建筑面积将达约815,000平方米。青岛市市区大中型商业零售网点现状统计表 业态 数量 分区 中型 超市 大型综合超市 仓储 超市 大型专业店 百货店