清华大学房地产培训-房价变化趋势.ppt

2009年前5个月各种物业房屋销售面积增幅均有所增加 2009年1-5月全国及东中西地区房地产开发企业购置土地面积和完成开发土地面积增长变化 2009年1-5月份主要城市和区域商品房销售面积变化 ▲与有创新精神的金融机构合作，降低资金占用水平 ?引入金融服务企业，提高经营水平和竞争力 ●“互利合作、优势互补、资源共享、共赢发展”要成为开发商经营的实实在在理念。 ●住房按揭贷款服务的传统模式将渐遭抛弃，一种新的住房按揭贷款“置业担保”模式已经萌芽。 （1）参与方：开发商、担保公司、银行、贷款购房人 （2）各方定位—— 开发商：住房产品提供者 担保公司：金融服务提供者、阶段性担保风险承担者 银行：资金提供者、金融服务提供者 贷款购房人：住房产品购买者、金融服务需求者 （3）实践结果：开发商将非核心、无盈利业务进行转嫁和外包，集中财力、人力、物力从事地产开发业务（核心业务），增强了开发商的核心竞争力，降低了成本、提高了收益。 （4）新模式特点： ——对房地产商的好处： 担保风险转移，无须承担担保责任。 资金压力转移，无须占用自有资金。 服务成本转移，节省大量人力物力。 ——对贷款购房者的好处： 对购房人而言，拥有全款购房的议价权，一般情况下能享受到总房价1—3%的价格优惠。 专业担保公司为客户提供贷款“一条龙”服务，具有专业性强、效率高、服务好、贷款门槛低等特点，客户省心省力。 ——对银行的好处： 专业规范的担保公司较开发商而言具有更强的贷后管理和风险控制能力，进一步保证了信贷资产安全。 ?与中小商业银行合作，争取对持有性物业的中长期贷款 ▲调整经营方式，促进企业转型 ?规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变，使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合起来，同时控制土地资源，掌握开发进度（万年基业） ?与知名企业合作，贴牌开发，提高标准化程度和项目声誉，提升产品品质和竞争力（中体奥林匹克） ?拓展融资渠道，提高融资能力，减轻对信贷、私募方式的依赖（万达：通过上一个项目中酒店、购物中心的持有向银行贷款，解决了拿地资金；通过商业联盟共同入住万达广场交的资金，又解决一部分资金——通过上一个项目的资金的循环流转就解决了下一个项目的资本运作问题 ） ?调整投资方向，向商业地产、旅游地产、工业地产等竞争较弱的领域迈进 ?向更专业化、精细化方向迈进（住宅还是商业地产、旅游地产、工业园区？哪类住宅？万达模式还是万科模式） ?规模较大的公司适度构建产业链，向内部协作要成长、要效益、要影响力（万达） ?培养自己的研发力量，有自己的核心技术或能力（龙湖：设计、园林，这就是龙湖的一个研发模式 ?持有优质物业，寻求可持续发展，提升抗震能力（万达与万科的比较） ?逆势操作，降低损失（“现金为王”思维的错误，李嘉诚、万达最近的举动） ▲提前进入一些城市建设的新区谋求发展 花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地，获取巨额土地升值回报。 ▲到海外寻求发展空间 一些发达国家的老街区面临改造（如美国的休斯顿市中心国际区重建计划），国外大公司不感兴趣，劳动力成本也高；还有些发展中国家也处于城市化初期，也有一些机会(蒙古)。 “四节一环保”技 术体系（框架） 　　　 －能源供给系统　　　　 节能－－建筑构造系统 　　　　－建筑设备系统 　　　　－运行管理系统 节地－－规划设计系统 　　　　－建筑设计系统 　　　　－优化供水系统 节水－－节水设备系统 　　　　－计量付费系统 　　　　－再生水利用系统 　　　　 ▲提高产品的技术含量，增加竞争力 ?开发节能省地环保型住宅 “四节一环保”技术体系（框架） 　　　　　－建筑结构系统 　　　　－建筑材料系统 节材 －建筑装修系统 　　　　－建筑施工系统 　－废弃材料再生循 环利用系统 环保 －室外环境保护系 －室内环境保护系统 ?创新产品，建设智能社区与智能住宅 信息社区中各方信息需求 周边商家 小区业主 物业公司 公共服务 有各种需求，主要包括：生活信息获取、沟通交流、娱乐休闲等。 1 需要各种途径向附近小区业主展示自身形象，获取更多商机。 2 水电煤气公司、民政局、交通局等。需要将自身产生的通知、政策等信息通过多渠道发布供用户知晓。 3 4 物业信息和小区动态类信息的发布者，并需要获取业主反馈。 * * * * * * * * * * * * * 房价变化趋势与中小开发商经营策略调整 zhan