上海房地产08年楼市回顾跟09年展望.ppt

佑威房产研究中心 2009.02.23 新房市场概况 新房市场概况 新房市场各月概况(公寓) 各环间概况（公寓） 各环间概况（公寓） 各环间成交与存量概况（公寓） 各环间成交与存量概况（公寓） 客源（公寓） 客源（公寓） 内环内高端公寓（均价在3万元平方米以上） 别墅市场 别墅市场 别墅市场 09年展望 谢谢观赏！ 佑威房地产研究中心 中国上海静安区延平路69号延平大厦4楼 电话：8621-6230 0418 直线：8621-6230 0155 传真：8621-6230 9403-807 “08年回顾”及“ 09年展望” 上海房地产市场 新房成交面积： 2008年上海市商品房成交面积为1273万平方米； 2007年上海市商品房成交面积为2610万平方米； 08年相比07年减少了51.23%。 商品房均价13390元/㎡ 新房成交均价： 2008年上海市商品房成交均价为13390元/平方米； 2007年上海市商品房成交均价为10438元/平方米； 08年相比07年上涨了28.28%。 08年下半年新房新增供应量相对较大，在成交量明显萎缩的情况下，新房供应量大于成交量； 在08年10月底楼市新政出台后，成交量出现大幅攀升，11月、12月环比分别上涨了53.8%和20%； 09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断，并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。 历年新房供应量持续减少，08年相比06和07年分别减少了35.44%和29.39%。 中外环间一直是上海新房供应和成交的主要区域，历年所占比重维持40%-50%之间。  各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08 年相比07 年涨幅比07年相比06年的涨幅更大； 06-08年全市各年接近中外环间的价格； 内环内和内中环区域，08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，08年的涨幅也超过30%；涨幅最小的郊环以外区域也达到了15%。 成交面积 761万 全年公寓成交761万㎡ 内环内和内中环间三房为主，套面积都在140平方米以上，并且四房、五房的大户型也受到较大关注；其他环间以二房成交为主，并且房型以90平方米左右为主。 可售面积 645万㎡ 目前公寓存量645万㎡ 按照06-08年上海市公寓月均销售111万平方米计算，6个月可以去化。 存量房的套面积逐步增大，中环线以内小面积房型明显不足。 外资购房者减幅明显； 本市购房者也出现明显减少； 内地购房者增幅明显，尤其以江浙地区购房比例增幅明显。 各环间内地购房者比例 各环间本市购房者比例 各地区大陆外购房者比例 国内购房者基本以外郊环间购房为主，其中本市和内地客户相差不大；大陆外购房者香港和台湾客户占到较大的比例。 各环间大陆外购房者比例 浦东新区高端物业成交量最大，其次为卢湾和静安；成交面积最大的楼盘：仁恒河滨城，成交87699 平方米；大陆外购房者中香港的购房者较多；成交均价最高的楼盘：翠湖天地御苑，成交均价66619元/平方米，大陆外购房者中主要以香港和台湾客户为主。 别墅供应和成交主要集中在外环以外区域； 08年独栋别墅成交面积49万平方米，供应面积89万平方米； 08年联体别墅成交面积84万平方米，供应面积124万平方米。 内环内独栋别墅成交：御翠园七期42套、均价88467元/平方米， 九间堂别墅2套、均价83683元/平方米。 外环外独栋别墅： 成交量变化较大，08年相比06年和07年分别减少45.7%和59.2%； 成交均价快速上涨，08年相比06年和07年分别上涨74.7%和43.8%。 外环外联体别墅： 成交量明显减少，08年相比06年和07年分别减少32.1%和45.3%； 成交均价快速上涨，08年相比06年和07年分别上涨59.4%和37.2%。 外环线以外总价大于1000万元/ 套高端别墅购房者中，大陆外购房者的比例明显的增加，其中香港的购房者比重最大，其次为台湾，可见高端物业购房者以吸引外资为主。 在08年底出台多项新政措施鼓励房地产市场交易，09年政府还将会出台政策鼓励购房消费？ →财税政策+放宽房贷+房地产业振兴规划 09年具有多项有利上海楼市发展刺激因素： →世博会+京沪高铁+城际铁路+迪斯尼 09年上海楼市走势如何？ →供应和成交将放大