房地产市场决策程序跟工具.ppt

房地产市场决策程序 土地属性是可以改变的 房地产市场决策工具 房地产市场决策工具 1、城市地图 2、产品目录 3、客户细分 4、七对眼睛 城市地图大纲 * * * * 房地产市场决策程序 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 负责部门：营销部、市场研展部 完成时间：项目立项会之前 一、城市概况 二、城市经济研究结论 三、城市房地产市场研究（包括商业） （一）近几年城市房地产市场分析： 1、城市土地市场交易情况 2、房地产投资额、商品房竣工面积及空置面积 3、预售面积与销售面积 4、商品房销售均价 5、二手房市场 6、客户细分 房地产市场决策程序 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 负责部门：营销部、市场研展部 完成时间：项目立项会之前 三、城市房地产市场研究（包括商业） （二）城市房地产市场现状分析： 1、当年城市土地市场交易情况 2、每月商品房供应量与销售量 3、当年开盘项目销售情况 4、当年户型、面积区间分布及比例 5、商品房销售均价 6、二手房市场 7、客户细分 房地产市场决策程序 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 负责部门：营销部、市场研展部 完成时间：项目立项会之前 三、城市房地产市场研究（包括商业） （三）城市房地产市场未来两年走势预测： 1、商品房供应量与需求量预测 2、商品房销售均价走势预测 依据：全国大环境、城市居住环境、人口结构、供求关系、开发成本、目前商品房成交均价的走势、 消费者预期等方面 3、户型、面积区间分布及比例预测 4、客户细分变化情况预测 房地产市场决策程序 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 负责部门：营销部、市场研展部 完成时间：项目立项会之前 四、片区房地产市场研究（包括商业） 1、片区概况 2、商品房竣工面积、空置面积 3、商品房预售面积与销售面积 4、商品房销售均价 5、二手房市场 6、客户细分 7、片区典型项目分析： ⑴产品规划：社区规模、容积率、建筑形态、 园林规划、社区配套等 ⑵户型及配比 ⑶销售价格及销售情况 房地产市场决策程序 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 负责部门：营销部、市场研展部 完成时间：项目立项会之前 五、项目竞争环境分析（包括商业） 1、未来两年全市竞争态势 2、未来两年主要竞争片区 3、未来两年项目所在片区竞争态势 ⑴供应量 ⑵产品规划 ⑶竞争项目分布及特点 房地产市场决策程序 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 负责部门：营销部、市场研展部 完成时间：项目立项会之前 六、城市/片区客户细分结论 如果各公司已经完成了客户细分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客户细分工作，则需要市场研究人员根据项目所在区域完成城市局部的客户细分工作，客户细分的类别应根据各城市的市场情况灵活制定，不需完全依照上表所示。 当项目所在城市的各区域市场有较大的差异性时，尤其当项目位于一个城市中较为封闭的区域市场（如龙湾区）时，需要特别注意客户细分的相应变化。 经济务实 富贵之家2 富贵之家1 富贵之家 老人1、2、3代 健康养老 三代孩子 后小太