现代房地产项目管理跟合约跟成本管理篇63页.ppt

现代房地产项目管理之合约与成本管理篇 项目管理 中国传统管理思想 项目管理 现代管理思想 结构化 流程化 指标化 企业越做越大，项目“管理”人员越来越多 项目越管越细，越做越像总承包商 项目经理经常扮演“救火队长”的角色 企业的苦恼…… 传统项目管理的特点 以施工管理为主导的经验导向的 项目管理模式 甲方的项目经理与承包方的项目 经理区别模糊，甲方现场管理工 程师和承包方的工长区别模糊 项目管理缺乏系统性和连续性 项目管理人员合同成本意识薄弱 传统合同与合同管理 部门管理职责划分——成本部、预 算部、合约部、采购部 成本与合同管理人员知识结构单一 合同与合同管理的理念落后—— 孤立的、静态的合同管理理念 合同文本缺乏系统性和标准化 传统的工程项目管理与合同管理的关系及其不适应性 相互分离的管理体系——合同成本管理和工程管 理“两张皮”，各行其是 不平衡的管理关系——在工程管理人员眼里，合 同是成本合同管理人员的事。这导致在合同实施 阶段（施工阶段）经常疏于管理，在现场工作中 由于缺乏合同交底和监督工作，现场管理人员的 习惯意识较强，往往凭经验按照以往常规做法工 作而常常造成项目管理中不必要的麻烦。 工程管理人员与合同成本管理人员“语言不通” 1＋1 2 甲方的项目管理 甲方项目管理特点——资源整合 以合同管理为核心的思想——一切按合同条款 和流程办事，不能有随意性，图省事，拍脑袋 定问题。惟有严格地按照施工合同等全套合同 文件的规定，尤其是施工技术规范的要求进 行，才能保证工期和质量，并使工程成本控制 在合理的范围内，从而使合同顺利实施，使工 程圆满地完成。 对甲方项目管理人员业务水平、工作作风、 良 好的素质的要求——体现在合同观念、合同的 主观程度以及控制合同的力度上。 现代项目管理－动态全过程管理 项目范围 时 间 质 量 成 本 风 险 人 力 沟 通 采 购 集 成 现代项目管理的知识体系 知识体系 风险管理 采购管理 沟通管理 人力管理 质量管理 成本管理 范围管理 集成管理 时间管理 项目管理 启 动 计 划 实 施 控 制 收 尾 阶 段 房地产项目采购管理 房地产项目采购的定义 项目采购不同于一般概念上的商品购买，它包含着以不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括采购建筑材料设备，而且还包括雇用承包商来实施土建工程和聘用咨询专家来从事咨询服务。 材料设备采购 工程采购 咨询服务采购 房地产项目采购管理 【工程采购】 采购内容：工程总（分）包 工作内容：工程招投标，合同管理 【材料设备采购】 项目采购 采购内容：建筑材料与设备 战略采购 工作内容：采购招投标，供应商管理 课 程 大 纲 上篇 —合约与成本管理标准化体系 下篇 —材料设备采购与供应商管理 上 篇 合约与成本管理标准化体系 课程内容提纲 合同管理是工程项目管理的核心 标准化合同与成本管理流程体系 合同与成本管理人员的专业化熏陶 1、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？ （1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入 ； （2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉； （3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。 2、设计、工程人员的苦恼…… （1）成本目标束缚设计 ； （2）招投标与项目采购分判混乱； （3）变更签证管理混乱； （4）遵守流程和赶进度的矛盾。 苦恼…… 传统概预算成本管理 ——以固定“量”、“价”、“费”定额为主导的静态管理模式 现代合同管理与成本控制理念 ——以标准化合同文本与流程化管理为核心 ——工程量清单计价模式 ——成本的动态管理与监控 合同管理是工程项目管理的核心 工程的一切均在成本、工期和质量这三要素 的指导下，通过承包合同这个纽带，来完成 合同规定的义务。合同管理作为工程项目管 理的核心，是法律、工程管理、成本控制、 质量标准的综合体现。 合同文件的三大要素：法律与商务方面用合 同条件制约，经济方面用工程量清单和计量 支付制约，技术方面用规范和设计文件及图 纸制约。 合同与合同管理是核心 合同 质量 施工措施，技术规范，图纸 成本 合同价格，工程量清单， 支付与变更管理 工期 工期要求，进度 计划，延误赔偿 范围 合同管理与成本控制及工程项目管理的关系 工程项目各项工作的实施都是围绕合同总体目标来运行的，因此，有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理实现