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上海万科晶源项目产品分析解析_51ppt
户型面积 户型面积 此次万科晶源联排建筑面积控制在147平米,辅以近50平米的地下空间,整体具备200平时的使用空间。 相比较传统联排而言,万科晶源小于主流联排产品200平米左右的面积区间 户型特点 虽然整体仅150平米,但2.9米地下室50平米以及一层6.1米的挑高空间弥补了相应的弱势 整体为框架结构,故后期可通过人为改造营造更多个人空间 147平米的主力联排面积为万科晶源的核心特征 地下室 一层 二层 三层 户型特点 小户型设计,联排别墅主力面积150平米,但整体面宽大7.4米,舒适度提升; 开间进深尺度 虽然面积较小,但并未较大的压缩开间尺寸,户型整体保持7.4米开间,保证户型舒适性 户型面积的压缩主要在于进深的压缩,万科晶源并非入传统联排近15米的开间,将进深范围控制在8-9米 进深的压缩也减少了北向次卧的分布 地下室 一层 二层 三层 7.4米 8.4米 户型特点 地下室 一层 二层 三层 大量可改造空间,提升产品附加值;整体为框架结构,故后期可通过人为改造营造更多个人空间 挑空部分亦可改造成卧室,且南向配有阳台(约20㎡) 三楼北阳台后配有等面积设备平台,打通后可做空中花园(约10 ㎡),样板房阶段被设计成衣帽间 地下室层高达到2.9米,整体面积达到50㎡,空间内无压抑感,但无自然采光 框架结构,整体格局可进行优化 通过结构改造北向可设置成次卧 户型特点 南北双向花园、阳台设置 地下室 一层 二层 三层 三层主卧设置南北向双阳台,极大的提升了主卧的舒适性 设备平台区域 北向阳台 南向一米阳台 虽二楼部分挑空,但南向依然设置阳台,为日后增加隔层铺设卧室后使用 挑空南向的阳台 一层南北向均设置花园,且整体面积较大,边套南向花园面积达到50㎡,中间套35㎡;北向面积20平米左右 首层南向花园 首层有天井,供地下车库采光 地下空间分布 地下室空间 下楼方向 进入地下车库方向 地下室功能区间并非分布与一个平面,而是通过错层设计分布于三个层面 盥洗室位置 地下室实际层高2.9米,整体无压抑感; 地下室并非位于统一平面中,整体三错层设计; 地下室空间整体方正,户型面积达到50平米,使用效率极高; 地下室与车库相通,形成停车独立入户。 下楼进入地下车库位置 车库入口 盥洗室 地下室 地产视角独家撰写 * 万科晶源项目产品分析 项目概况 易居中国 代理商 万科 开发商 15栋叠加别墅; 10栋四连排别墅; 建筑形态 35.00% 绿化率 0.8 容积率 30000平方米 建筑面积 37500平方米 占地面积 主力户型:联排别墅:150平米;叠加别墅:150平米; 主力总价:联排别墅:450万;叠加别墅:350万; 赵巷小户型纯别墅社区 1.区位。 区域界定 青浦镇镇中心 赵巷国际别墅区 徐泾别墅区 赵巷镇 区域整体交通通达性较好,且区域内分布大量楼盘,整体别墅市场较为认知 项目并非位于传统赵巷国际别墅区,而是处于赵巷镇内,地块气质不如龙湖滟澜山、圣安德鲁斯等楼盘 基于地块判断,地块具备别墅市场,但由于地块气质不如赵巷别墅区,小户型产品可以很好差异化竞争 A30 沪青平高速 A5 由于地块区位非赵巷传统别墅区,整体户型趋小化可以很好的差异化竞争 2.规划。 建筑布局 N 联排别墅,以四连排为主,主力户型在150平米左右 叠加别墅,主力面积在150平米左右。由于70/90限制,以公寓的形式报批实际购买为2张产证 规划指标:容积率0.8;万科产品系受制于70/90限制 产品组合:万科晶源以纯别墅设计,物业组合以联排+叠加产品为主,其中叠加产品以公寓形式报批。 ——平衡容积率;化解70/90政策抗性 建筑布局:将西南向优势地块分布联排别墅,叠加产品通过L型设计,分布在东北角; 产品业态分布基本将高价值地块留给联排区域,叠加产品L型分布于东北角;整体150㎡户型为产品核心特色。 建筑规划 经济性别墅大开间窄进深设计整体容积率却可达到0.8,车库地下设置使规划成为可能; 联排区域整体采用人车分流设置,整体车库均置于地下 区域内只设置一条车行主干道 传统经济型别墅设计 基于市场规律而言,叠加+联排经济性别墅紧凑型排布,整体容积率可控制在0.8-0.9之间 传统经济性联排开间控制在5.3-6.9米之间,进深10米以上,以此设计可最大程度的提升容积率 万科晶源别墅设计 万科晶源采取大开间短进深设计,整体开间7.4米,进深8.4米,如此尺度设计固然可提升产品舒适性,但一定程度上浪费容积率 万科晶源整体容积率控制在0.8,与传统经济性别墅容积率相似,核心关键在于万科晶源创新的将联排区域车库放置于地下,使地面节省了大量的车行空间 主入口 动线设置 主入口
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