新准则下如何加强投资性房地产的财税管理_.doc

新准则下如何加强投资性房地产的财税管理_财务管理论文-毕业论文 作者：未知 下载前请注意： 1：本文档是版权归原作者所有，下载之前请确认。 2：如果不晓得侵犯了你的利益，请立刻告知，我将立刻做出处理 3：可以淘宝交易，七折 时间：2010-06-10 21:33:01 摘要：随着经济的发展和投资观念的改变，以赚取租金或资本增值为目的的投资性房地产已成为人们青睐的投资工具。于是，财政部于2006年2月颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》用于专门规范企业投资性房地产的确认、计量和披露。新准则有关投资性房地产的处理引入了公允价值的计量属性，这对企业投资性房地产的财税管理造成了一定影响。 　　关键词：新准则;投资性房地产;财税管理 　　 　　随着我国住宅分配制度由实物分配向货币分配转变，房地产业得到飞速发展，一些企业出于资金保值增值目的而投资房地产业已逐渐成为普遍现象，这种投资行为已逐渐流行，甚至成为企业新的经济增长点，于是，有关企业投资性房地产的会计处理也成为理论界研究的焦点。财政部在2006年颁布的会计准则中（以下简称“新准则”）将投资性房地产单独出来进行会计处理。 　　 　　一、新准则有关投资性房地产的有关规定 　　 　　新准则有关投资性房地产的规定较为细致，这里仅对投资性房地产的定义、范围以及公允价值在投资性房地产会计处理中的应用进行探讨。 　　1.投资性房地产的定义、范围 　　根据新准则第二条规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。新准则同时也明确规定自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。其中，自用房地产是指企业为生产商品，提供劳务或经营管理而持有的房地产，其核算由《企业会计准则第4号——固定资产》规范。作为存货的房地产，符合存货的定义，其核算由《企业会计准则第1号——存货》规范。另外，由建造合同形成的，企业代建的房地产适用《企业会计准则第15号——建造合同》。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 　　2.公允价值在投资性房地产会计处理中的应用 　　公允价值即公允市价、公允价格，是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。公允价值日益成为盛行全球会计和其他经济管理领域的重要计量模式主要是因为公允价值计量模式相对于历史成本计量模式具有其显著的优越性，其在投资性房地产的会计处理中被广泛应用。 　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。 　　在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，企业可以采用公允价值计量模式。 　　采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响，而不再单独计提。受此影响，在目前房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，采用公允价值计量模式计量能够比较真实的反映资产价值。所以此时采用公允价值计量，能够提高会计信息的有用性，相关性，有利于企业投资者据此做出正确决策。 　　 　　二、新准则对企业投资性房地产财税管理的影响 　　 　　新准则有关投资性房地产的会计处理引入公允价值计量属性，所提供的会计信息决策相关性较高，但对企业的财税管理造成了一定的影响。 　　1.企业纳税核算方面 　　引入公允价值计量后，税法有关投资性房地产的核算并未改变，这样公允价值变动引起的损益的变动以及投资性房地产的折旧成本成为企业纳税调整的对象，无疑增加了企业进行纳税核算的难度，提高了企业纳税的“交易成本”。此外，通过这种方式国家便可在一定程度上通过税收杠杆来遏制房地产市场的投机行为，严控投资性房地产市场的泡沫经济，增强房地产市场的稳定性，也更利于国家实施对房地产市场的宏观调控，企业税务筹划的自由度有所降低。 !｝2.公允价值不“公允”，不利于企业实施财务管理 　　目前我国的房地产市场与国外发达国家相比，市场的完善程度仍有待提高；受相关利益的驱使，交易过程中非法牟取暴利的不规范行为仍屡见不鲜，一些上市公司为满足二级市场增发、配股以及经理人股票期权计划的需要而操纵利润；市场的法制建设也相对落后，尤其是对公允价值信息的控制规范没有制定。 　　从企业角度看，一方面获取公允价值的成本较高。公允价值计量属性是动态计量属性，对投资性房地产运用公允价值计量就意味着每一个会计期