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香港專業議會 《物業管理的發展及機遇》 物業管理的發展及機遇 講者：馮國雄 香港內地經貿協會物業及設施管理委員會主席 香港地產行政師學會執行委員會委員 香港信和物業管理有限公司副總經理 內容 1.??導言 6.??現時情況及困難 2.??物業種類 7.??如何面對困難 3.??服務內容 8.??機遇 4.??行業特點 9. 如何作好準備 5. 現今行業的變化 10. 中港兩地物管的分別 1. 導言(i) 1950年代 – 經濟處於戰後發展初期 九龍「石硤尾」大火 政府建臨時房屋 從英國聘請物業管理人加入政府 1. 導言(ii) 1960-1970年經濟改善 需求更好的居住環境 第一個大型私人房屋計劃 – 美孚新邨 私人物業管理公司很多 现时香港物業管理公司協會(約80個會員) 2. 物業種類 住宅 (包括單幢樓及屋苑) 商場/購物中心 寫字樓 工業大廈/工貿大廈 其他設施 - 康體中心、學校、展覽中心、街市等 3. 服務內容 傳統及基本的內容 *公用地方及設施的管理 - 保安服務 - 清潔服務 - 維修保養服務 - 園藝綠化 4. 行業特點 相對穩定的行業 不是賺大錢的行業 需要員工細心、不怕麻煩及願意與人溝通的行業 是能夠促進社區和諧的行業 5. 現今行業的變化(i) 傳統的概念 社會的改變 市場的改變 市場競爭劇烈 多元化服務 5. 現今行業的變化(ii) 傳統的概念 * 共用地方、共用設施 * 各業主共同擁有公共設備/設施 各業主共用/共用各項設施/服務 * 業主及物業使用人為聘用者 * 物業管理公司為受聘者 5. 現今行業的變化(iii) 社會的改變 * 政府倡導及加強宣傳教育，市民意識提高 * 法例修定及施行，行業更規範 * 經濟改善，市民生活質素提高 * 物業管理 → 物業服務 5. 現今行業的變化(iv) 社會的改變 物業管理 → 物業服務 管理處 → 客戶服務中心 5. 現今行業的變化(v) 市場的改變 * 物業管理公司数量多 * CEPA IV－ 容許香港公司將其香港所管理面積計算在內地公司資質評定內 * 競爭明顯越來越大、利潤下降 5. 現今行業的變化(vi) 市場競爭劇烈 * 減收酬金、服務費 * 提供各種增值服務 * 訂下各項服務承諾 * 多元化發展： 地產代理、租務管理、資產管理 5. 現今行業的變化(vii) 市場競爭劇烈 物管企業 * 免費消毒殺蟲服務 * 贈送大廈設施(如:保安系統、空調 機等) * 合約期內免收部份酬金/服務費或回贈部份酬金/服務費、等等 5. 現今行業的變化(viii) 多元化服務 管理處 * 提供交通工具往返屋苑 *??代送報紙 *??代收發傳真 *??雨傘外借 *??維修工具外借 *??提供預備早餐/夜宵服務等 6. 現時情況及困難 企業的入行門檻低，無資質的要求 競爭激烈，出現減價戰 經理人酬金越來越低 經濟不景，業主以收費作為選擇標準 員工流動性大，影響服務質素 屋苑事務趨政治化 7. 如何面對困難 加強客戶服務，要求員工對客戶有禮貌及耐性 要為客戶提供多元化及全面的服務 恪守專業要求，不做違反專業的事情招攬足夠專才 加強員工培訓，做好企業內部基礎工作 儘量以「酬金制」作為收費標準，減低虧損風險 為客戶提供更多的服務內容，朝「資產管理」方向發展 8. 機遇(i) 往內地發展 主要城市 - 北京、上海、廣州、深圳 其他城市 -天津、成都、重慶、南京、大連、 東莞、昆明、武漢等等 8. 機遇(ii) 往內地發展，因為內地：- 房地產發展項目數量多 物業管理需求大 有經驗的人才求過於供 願意支付高酬金及工資 9. 如何作好準備 學習普通話 認識內地溝通文化 瞭解行業法規 與相關政府主管部門多作聯繫 發揮經驗所長，培訓員工 建立制度，加強監察 10.中港兩地物管的分別(i) 六個方面比較 1.??概念 4.??? 專業資格 2. 物業種類 5.?? 財務管理 3. 法律 6.?? ?維修及保養??? 10. 中港兩地物管的分別(ii) 概念方面 香港 業主/住戶願意繳交管理費 公用地方及設施 大廈各項收支均為大廈管理帳項 管理公司只收取經理人酬金作為利潤 購買保險以減低風險 10.中港兩地物管的分別(iii) 概念方面 國內 業主/住戶比