公寓别墅的物业管理方案计划.doc

公寓别墅的物业管理方案 TOC \* MERGEFORMAT 公寓别墅的物业管理方案 PAGEREF _Toc294464043 \h 1 第一节　公寓别墅管理的概述 PAGEREF _Toc294464044 \h 1 一、公寓别墅管理的概念 PAGEREF _Toc294464045 \h 1 二、公寓的特征 PAGEREF _Toc294464046 \h 2 第二节　公 寓 的 管 理 PAGEREF _Toc294464047 \h 4 一、机构设置的指导思想与原则 PAGEREF _Toc294464048 \h 4 二、公寓物业管理制度建设 PAGEREF _Toc294464049 \h 4 第三节　别 墅 管 理 PAGEREF _Toc294464050 \h 5 一、别墅的特征 PAGEREF _Toc294464051 \h 5 二、别墅的特性 PAGEREF _Toc294464052 \h 5 三、别墅的物业管理 PAGEREF _Toc294464053 \h 6 　 第一节　公寓别墅管理的概述 　　一、公寓别墅管理的概念 　　(一)公寓 　　公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员、经 商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。 　　公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理，收费较高，目前国家尚无统一收费标 准，收费价格一般由业主和用户与物业管理公司协商确定。 　　虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看是我国城镇建设发展的方向 。随着我国生产力的发展，人们物质文化生活水平的提高，以及人们生活习惯的改变，公寓的需求量必然越来越大，要求居住的标准和环境亦必然越来越高，对物业管理的档次也会有 更高的要求。 　　(二)别墅 　　别墅是我国目前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建 筑档次高，设施设备配套，功能齐全；管理收费多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。 　　我国目前别墅占的比例很小，主要是为来华工作的国外高级人员、经商的老板、高级雇 员，国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中的高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币，多的几百万人民币。 　　别墅虽然有其存在、发展的客观必要，但终究是为极少数人提供享受的，不是我国房地 产大规模发展的方向，因此也不是我国物业管理的主体部分。 　　我国商务物业建筑和管理起步较晚，是改革开放后，随着市场经济的发展，房地产被确 认为商品之后，全国广大城镇高档建筑迅猛发展而兴起的，时间短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和管理，一定 会有一个更快的发展和提高。 　　二、公寓的特征 　　(一)建筑档次高，硬件设施齐备 　　我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原则下进行开发建 设的，其设计规范，设备设施配套；专业化施工，主要设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配 备和装修上更具匠心，如： 　　1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间；在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面 积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。 　　2.居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1：1.5～1：2。因此居住起来宽敞舒适。 　　3.硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还供应有热水，有的还设有中央空调。层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱；家具， 如床、沙发、写字台、桌椅板凳；厨具，如灶具、炊具、餐具等。 　　要说明的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上很不统一，有多有少，还 有待于进一步发展和规范。 　　(二)客户相对稳定，服务周期长 　　我国公寓从目前实际情况看，开发商一般是采用出售或出租两种方式进行经营管理。因 此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。 　　1.服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外，其主要特征是管理服务周期长，一天24小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出；物业管 理要不间断地进行管理与服务。不像写字楼上班时间人员集中，流动性大；下班后，人走楼空；物业管理只留少数人值班就可以了。 　　2.管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务主要对象是工作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，