关于投资性房地产的会计处理文献的综述.docx

关于投资性房地产的会计处理文献的综述 一、引言 （一）背景 随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。投资性房地产已成为一种普遍的社会现象，成为一些企业的主营业务之一。房地产是一种特殊商品，具有保值和投资的双重功能，在中国经济发展的今天，许多单位和个人都将房地产作为一个投资渠道来实现资金的保值和增值。《2004中国房地产金融报告》中列出建设部2004年的调查结果，北京商品住宅在投资购房中，有28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月15日发布了新的企业会计准则。全面实施的新会计准则体系中增加了一项《企业会计准则第3号——投资性房地产》。但是由于诸多原因，投资性房地产的公允价值计量在实务应用中还存在诸多问题。 2006年财政部颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》中，明确了投资性房地产的定义：投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的确认应满足两个条件：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠的计量。按现行准则规定有以成本模式计量和公允价值模式计量两种计量模式。 （二）相关主题及争论焦点 近年来，我国房地产市场飞速发展，在这一背景下，我国新准则中首次单独提出了《企业会计准则第3号——投资性房地产》。在现实环境下，成本模式固然更加满足信息质量的可靠性要求，但却不能体现资产的实际价值。我国目前市场经济发展还处于转型期，相关配套设施、法律法规还不健全，投资性房地产的会计核算亟待规范。相信随着我国资本市场的进一步规范，相关配套法律法规的建立后能真正实现我国会计行业与国际接轨。 二、投资性房地产业务的重要性及现状分析 投资性房地产业务的重要性投资性房地产是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，它所创造的高额附加值以及为投资者所带来的丰厚利润，强烈地吸引着一些企业和个人投资者。当然，在我国随着市场化改革的快速推进，投资性房地产早已成为拉动经济增长的支柱产业。投资性房地产行业不仅关系到城市居民，而且还是关系现在和将来农村人口城市化的问题。投资性房地产行业不仅是一个产业发展问题，还是一个社会发展问题。 三、两种计量模式对企业所得税的影响 现行的税法规定，按照税法确认的年限和方法计提的折旧费用及摊销费用可以在税前列支，投资性房地产在采用公允价值进行后续计量时所形成的公允价值变动损益，属于资产评估造成的持有损益，在没有实现前不得调整应纳税所得额，也就是说不对持有的损益征所得税。 采用成本计量模式，如果企业采用的折旧政策及折旧所限与税法规定一致的，则不必进行纳税调整；若不一致，只需对折旧额进行调整。而采用公允价值计量模式，既需要按税法规定的折旧年限计算调整折旧数额，而且因为已将投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益还需要对该项损益进行调整。可见，采用公允价值计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性都会大大地增加。 综上所述 在目前我国房地产市场价格居高不下的情况下，采用公允价值模式进行计量可以提高会计信息的相关性与可比性，在将成本计量模式向公允价值计量模式转换时要权衡利弊。 四、投资性房地产业务会计处理存在的问题及建议 1.处置投资性房地产产生的里的和损失存在的问题及对策 投资性房地产产生的利得和损失应当计入“营业利润”，这点不符合新会计准则中“区分收入与利得费用和损失”的要求。新会计准则规定，出租无形资产或固定资产的收入应该计入到“其他业务收入”，并将固定资产或无形资产摊销的价值计入“其他业务成本”，而自用的固定资产与无形资产的处置损失或收益均计入“营业外支出”与“营业外收入”。投资性房地产是以出租为目的的房产和持有的并准备增值后转让的土地使用权，这点新会计准则已经明确了。因此，企业应当准备长期持有投资性房地产，并且等待资产的增值或租金的赚取，如果不打算随时出售的，可以考虑看成长期资产核算，那么，取得的租金收入就可以计入到“其他业务收入”。企业的利得是指处置投资性房地产的时候产生的实际经济利益流入，应计入“营业外收入”，不应该计入到“其他业务收入”，这样会更及妥当。此外，初始取得投资性房地产的目的即为去的增值收入或租金的，该投资性房地产的增值收益与租金收入计入“投资收益”这样会比较妥当。 2.投资性房地产处置时有关利润存在的问题及对策 投资性房地产准则第十八条规定：“企业转让、出售、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。”成本模式计量下，在处置投资型