房地产产权产籍管理人员培训教本.pdf

第 1 页 第一章　　房地产产权管理及其 管理机构 房地产产权管理是房地产行政管理的基础和核心。作为实 施房地产产权管理的工作人员来说，首要任务就是弄清什么是房 地产产权管理 （包括产籍管理），以及在实施房地产产权管理过 程 中，管理的 目的、依据、原则、范围、对象、形式和方法，从 而有效地担负起 自身的职责，以达到贯彻实行国家的房地产管理 政策、法律和法规，维护房地产市场秩序和保障房地产权利人的 合法权益的根本 目的。 房地产产权管理机构的设置，直接关系到房地产产权产籍管 理的权威性、有效性和工作效率，是房地产行政管理中必须切实 解决好的一个重要 问题 。 《城市房地产管理法》颁布后，对设置 房地产产权管理机构有 了法律依据 ，但是仍需要作进一步的探 索 ，才能不断理顺管理体制 ，以适应房地产产业健康发展 的需 要 。 房地产产权管理的法制建设和职工队伍建设也是两个至关重 要的问题 。它们和机构设置一样，直接影响到房地产产权产籍管 理的 自身发展。 第一节　　　　房地产产权管理的重要作用 房屋和土地，以其 自然形态和性质而言，是存在于我们生存 空间中的具有某种用途的物质。当它们进入人类生产、生活活动 第 2 页 之后，特别是私有制产生之后，便产生了社会的属性，具体来说 包括两个方面 ，一是商 品属性，它们具有一定 的价值和使用价 值，可作为商品进入市场流通；二是 由商品属性所要求而产生的 财产权属性，即作为财产必须归属于某个 自然人、法人或其他组 织。因此，我们把这些具有社会属性的房屋及其 占用的土地，称 之为房地产 。为保障实现房地产 的社会属性 （特别是财产权属 性），依照国家制定的政策、法律、法规等规定，对房地产的产 生、流通、使用及其灭失所进行的管理，称之为房地产管理。 在房地产管理中，房屋、土地和房地产是有一定区别的。 房屋是供人类使用的居住、生产、经营、文化、教育等各种 用途 的建筑物 ，它体现 出房屋 的用途、面积、结构、层次、朝 向、坐落等 自然属性。 房产是指在一定所有制关系下的作为财产的房屋。人们在房 屋的生产、经营、管理过程 中，形成了这样那样的社会关系。这 种具有一定的经济 内容的社会关系，就是房产关系。它直接体现 在房产卖买、赠与、交换、继承、分析、抵押、典当、租赁、赔 偿 以及拆除等一系列社会活动中，导致人们为此而变化相互之间 的关系 。 土地就其 自然属性而言，是 自然物 。它分为两种，一种是未 投资开发的土地；另一种是投资开发的土地，凝聚着人的物化劳 动和活劳动，便具有了价值和使用价值，并可进入市场流通，这 就和房产的产生过程一样，具有了社会属性。因此，地产是具有 社会属性的土地 。 由此可见，房屋、土地和房地产的根本区别在于前者具有 自 然属性，而后者具有社会属性。 房地产是人类进入文明社会后的生产和生活的基本承载体， 属于不动产 。作为财产之一的房地产，其产权归属的管理，不同 于一般财产的管理，有赖于法律的保护，由此产生了房地产产权 第 3 页 管理制度。 所谓房地产产权管理，就我国而言，是指国家通过县级 以上 地方人 民政府设置的房地产管理机关及产权管理职能机构，依据 国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归 属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。从广义上 讲，它还包括对确认房地产权属关系所必须依据的房地产档案、 资料而进行的综合性管理，即产籍管理。 党的十一届三中全会 以来，随着社会经济改革的不断深入， 房地产业得到了前所未有的发展 。然而 目前我国房地产业 尚处起 始阶段 ，还存在许多属于社会主义初级阶段所特有 的矛盾和 问 题 。为 了维护房地产业 自身发展 的正常秩序 ，保障房地产资源的 优化配置，克服市场调节的盲 目性、自发性和局限性，必须建立 和完善房地产法律制度，加强国家对房地产业的行政管理，特别 是房地