房地产项目成本费用.doc

地产江湖 HYPERLINK / ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ PAGE PAGE 3 地产江湖 HYPERLINK / ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产项目投资成本费用构成 房地产项目的开发各项费用构成比较复杂，而且变化因素比较多，不确定性大，就一般项目而言主要分为以下部分： 一．开发成本 土地成本（毛地和净地） 土地转让费用 转让费一般按照土地转让合同（可参考国家土地出让金标准） 土地相关费用（征迁费用和安置补偿费用） 土地租金（按照地方政府土地税务征收条例执行） 土地契税按照土地费用的3%征收 2.前期工程费 规划设计费用（3%×3） 项目可行性研究费用（1-3%×3）或 0.08-0.15%×投资额 水文、地质勘察费用（0.5%×设计概算） 三（七）通一平费用（实际情况） 三通一平50-70元/㎡×占地面积 3.建筑安装费 土建工程费用 根据省建筑工程预算定额和经验数值 土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润 水电费用一般占土建费用的15% 设备及安装费 计算方法：单元估算法（酒店），单位指标估算法（按建筑面积计算），工程量近似匡算法（按照预算方法），类似工程经验估算法 4.基础设施费 150-250元/㎡×总建面 （包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫） 供水15元/㎡×总建面、供电65元/㎡×总建面、道路40-50元/㎡×道路面积 5.公共配套费 （不能有偿转让的开发小区内公共配套设施） 6. 开发期间税费 国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，主要包括： 该部分费用有所调整和变更，可以在杭州 HYPERLINK / /的相关资料查询 投资方向调节税 住宅商住5%×投资额，商办15%×投资额，楼堂馆所30%×投资额，市政学校0%×投资额 配套设施建设费 （小区成片开发（土）2万㎡，6%×基建投资额，零星开发（土）小于2万㎡12%×基建投资额） 建筑工程质量与安全监督费用 4‰×工程造价 （建筑工程质量费2.5‰×工程造价 安全监督费1.5‰×工程造价） 供水补偿费用，供电负荷费用（增容费） 供水 600元/t, 其中住宅0.3t/人，商业0.1 t/㎡ 供电 住宅480元/KVA，4KVA/户； 商业1000元/KVA，8KVA/100㎡ 物业管理基金 2%×基建投资 其他税费 2%×基建投资 7. 不可预见费用（又称预备费） 3-5%×1-5 或3%×投资额 市场条件，引起三材价格变化 施工图更改，因设计更改而发生的费用 自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用 二．开发费用（期间费用） 管理费用 3%×1-5 开发商企业进行组织管理开发经营活动而发生的费用（含人员工资、福利、车马费、招待费用等） 2.销售费用（广告宣传2-3%×销售收入 代理费1.5-2%×销售收入 其他费用0.5-1%×销售收入） 或按照前期3%×投资额 销售期3%×营业额 3.财务费用（等额本息偿款，等本偿款，等息末一本） 因资金筹集而发生的费用（含利息、净支出、手续费用等） 三．项目经营税费 转让房地产税费 （6.43% ×销售收入） 5.566% 营业税5%×销售收入，城市维护建设税（7%×营业税），教育费附加（3%×营业税），教育专向基金（3%×营业税），防洪工程维护费（4%×营业税），交易印花税（0.05%×销售收入），交易管理费（0.5%×营业税） 租赁营业税 12%×租赁收入，自营需再扣除20% 土地增值税 实行阶梯性征收 土地增值额Z=房地产收入－项目金额（土地费+开发成本+销售税金）－其他扣除项目 其他扣除项目 20%×开发成本（一） 增值额占项目金额 -50% 该部分按增值额的30%征收 增值额占项目金额 50-100% 该部分按增值额的40%征收 剩余部分按5%征收 增值额占项目金额 100-200% 该部分按增值额的50%征收 剩余部分按15%征收 增值额占项目金额 200-% 该部分按增值额的60%征收 剩余部分按35%征收 企业所得税（33%/15%×企业应纳税所得额） 外资企业或其他特殊区域特殊企业按照15%征收 注：文中斜体字部分为项目测算的参考数据，其中不乏有经验数值，仅供参考。 投资经济效益评价 一．静态评价（不考虑资金的时间价值） 投资收益率法 投资收益率（投资利润率，投资效果系数）= 收益额/项目投资额×100% 税前收益额=销售收入－销售成本－销售税金－还贷额 税后收益额=销售收入－销售成本－销售税金－还贷额－所得税 项目投资额=投资费用+贷款利息 静态投资回收期 按平均收益额计算回收期（均等收益） 按累计收益额回收期（非均等收益） 追加投资回收期（租赁项目）