世联_江西_上饶鄱阳县_住宅项目整体定位跟物业发展建议(终稿)_279ppt.pptVIP

鄱阳住宅项目整体定位与物业发展建议(终稿) 谨呈：江西建亨房地产开发有限公司 本次为项目中期汇报，汇报的主要内容为： Part 1 项目界定与目标体系建立 项目区位 项目交通条件 项目地块条件 项目资源盘点 项目属性界定 项目开发目标分析 项目区位——位于江西省上饶市鄱阳县，鄱阳是江西的人口大县和农业大县。 鄱阳县位于江西省东北部，属于上饶市管辖。 鄱阳县古称饶州府，素有“鱼米之乡”、“富饶之州”、“银鄱阳”的美誉。后更名鄱阳县。我国第一大淡水湖--鄱阳湖因鄱阳县而得名。 鄱阳县是江西省第一人口大县，也是农业大县，是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县。 项目位于鄱阳县城老城核心区周边，周边聚集多重城市配套资源，同时，距离县城新发展区——城北新区较远。 本项目位于鄱阳镇的老城核心区。项目距离县城最核心地段约450米，步行时间7-8分钟。 目前政府主导发展城北新区。城北新区距离老城核心区约5公里距离。 目前核心的城市要素都在老城核心聚集，城北的配套很不齐全，且不能方便地享受到老城区的配套。 项目临近县城核心区，周边核心教育、生活、医疗、商业等城市要素聚集，生活非常便利。 传统的老城核心区位于建设路和五一路交口的周边，集聚了医疗、文教、商业等核心城市要素。 文教：五一小学、鄱阳二中、鄱阳中学； 医疗：县中医院、县人民医院； 商业：帅特龙步行街、鄱阳宾馆 项目地块西侧为双港、莲湖两个镇及大面积湖域，因此，人们对本项目所在区域的心理认知相对较偏。 交通条件——扼守莲湖、双港两个比较富裕乡镇的进出要道，滨洲路改造将进一步提升项目的通行条件与城市形象。 地块四至——南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区，具有较好的城市界面；项目北侧为沼泽地，视野比较宽阔；东西两侧的宿舍和自建房形象较差。 地块南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区，整体意向相对较好。 地块北侧围墙外是沼泽地，远处都是3层的自建房，视野较开阔。 东侧临连杆厂宿舍，周边其他均为自建房，形象较差。 地块条件——龙背之上的风水宝地。且地块中部局部有3-5米地势高差，内部有一些可保留成树，规划设计中可充分利用这些现有资源。 本地块属于龙背之上的高地，也是鄱阳的风水宝地。 地块中部的局部高差利于园林景观微地形的打造，可以在园林景观设计中进行保留和利用。 地块内的成树有些是多年古树，很有保留价值，在产品排布和景观资源分布时，要充分利用。 对现有资源的利用，可以成为项目规划、营销的亮点。 项目经济技术指标 一号地块104.64亩，地块较完整； 二号地块0.70亩，长近130米，被连杆厂宿舍出入通道分为东西两块。 项目外部资源1——南侧临鄱阳最好的初中，强势教育资源将带来部分相关置业群体 项目外部资源2——西侧和北侧的景观资源可远处眺望，景观视野较好，观景效果佳；与项目没有直接使用关联。 自然景观资源： 1.项目向西约500米处有韭菜湖，站在地块内的高处可以远观湖景，项目与韭菜湖之间有大片自建房相隔，没有道路直接相连； 2. 项目北侧1公里处有芝山，项目地块也可眺望芝山。目前项目地块与芝山也没有直接关联。 项目界定——对项目价值的梳理与思考 开发背景——客户目标和项目约束条件是我们工作的前提 在现有约束条件下实现开发目标意味着：实现2200元/平米的住宅均价和30套/月的销售速度；可以考虑商业价值最大化，尽量提高项目收益，缓解住宅销售价格压力。 项目目标解析及初步思考 报告主要内容 Part 2 城市宏观背景 城市总体经济发展状况 城市建设与区域价值分析 鄱阳县是江西的农业大县，是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县，江西省的人口大县 鄱阳全县国土面积4215平方公里，现辖14个建制镇，20个乡、2个水库管理局、一个农科所，676个行政村（含居委会）。其中鄱阳镇面积105平方公里。 鄱阳县是江西省第一人口大县，全县总人口145万，其中农业人口125万，城镇人口20万。 鄱阳是江西的农业大县，是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县。 鄱阳近年来经济增长迅速，经济总量在上饶各县市中位居前列，但由于大量农业人口影响，人均水平GDP较低 鄱阳县2006年GDP为44.8亿元，人均GDP为3522元（约440美元）。 截至到2007年9月份，鄱阳县生产总值37.6亿元，比上年同期增长13.6%，在上饶12个县（市、区）GDP横比中排名第3，处于上等水平 鄱阳是江西省最大的劳动资源大县，每年有40万外出务工和经商人员，这些人收入较高，构成了鄱阳县城的中高端消费主力群体 。 随着城市经济发展与外出务工人员返乡，鄱阳人民收入水平逐步增加，消费能力得到提升，居民存款增长较快，为置业提供了资金保证 鄱阳职工平均工资逐年上涨，尤其是05、06年上涨迅速。说明人民收入逐步增加。 社会消费品零售总