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项目价值分析 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格必威体育官网网址的。 2 本课件主要适用于3000亩及其以下的房 地产项目分析 本课件核心内容是在阐明项目价值定义与 作用的基础上，着重分析如何分析项目价 值 本报告是严格必威体育官网网址的。 3 课程的内容结构 What 什么是项目价值？ Cases 通过实际操作过的项目，来 展示项目价值到底是什么？ Why 为什么进行项目价值分析 ？ How 如何进行项目价值 本报告是严格必威体育官网网址的。 4 什么是项目价值 义: 房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场竞 争环境中，对项目开发思路的决定性影响 需要强调的是： 项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值 项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的 项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路之间存在着互动关系，不同价 值之间也存在着互动关系 本报告是严格必威体育官网网址的。 5 为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺 垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例 CASES 本报告是严格必威体育官网网址的。 6 Why 什么进行项目价值分析？ 本报告是严格必威体育官网网址的。 7 为什么要进行价值分析 I. 价值分析的核心目的： 梳理项目的核心属性，从而确定项目的思维架构，为后续的战 略战术研究与落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核 心） 项目价值分析是为后续研究界定范围； II. 项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导 III. 项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题 IV. 项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定； V. 项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野 的体现。 本报告是严格必威体育官网网址的。 8 How 何进行项目价值分析？ 完整的项目资源体系 本报告是严格必威体育官网网址的。 9 如何进行项目价值分析 1. 2. 资源盘点 属性界定 静 态 分 析 动 态 分 析 分析步骤 分析内容 分析结论 盘点项目资源，反映项目的 客观条件 提炼项目的核心影响因素、 属性架构，包括项目的核心属 次级影响因素 性，以及次级属性 3. 4. 初步判定 市场验证 根据项目属性研判项目发展 得到的不是具体的战略战术， 的初步思路 而是战略战术的架构和方向 包括消费者分析和竞争项目 1、战略层面：项目的核心竞争 分析，从市场的角度验证初 体系，如项目的占位、盈利模式 步判定的分析结论 2、战术层面：强化优势，规避 劣势 本报告是严格必威体育官网网址的。 10 步骤一：资源盘点－立足于完整的项目资 源体系 项目资源体系 开发商背景 项目及区域位置 项目交通条件 项目周边环境 项目资源是项目开 展的起点，项目资源 体系的每个环节上都 有可能产生相对于市 场上其他项目的竞争 优势，即价值 地质地貌状况 项目规划指标 链接 规规模 核核心问题类型 城城市价值 思思考的方向 资资源秉赋 战战略类型 企企业背景 盈盈利模式 ► 其它属性： 容积率 地形地貌 …… 本报告是严格必威体育官网网址的。 11 步骤二： 属性界定－提炼核心属性的逻辑 架构 模 心问题类型 考的方向 略类型 利模式 源秉赋 业背景 修正 市价值 核心内容 ► 1. 1. 其它属性： 容积率 2. 2. 地形地貌 3. 3. …… 深 化 指指标反算 经经验问题 分分类 风风险问题 需需求问题 竞竞争问题 需需求是否充足 是是否有新需求可 以以发掘和引导 同同质化竞争—— 区区域内、区域间 争争夺客户 同同总价竞争—— 不不同物业类型 功功能转换——增加盈利空间 产产品突破——物业增值体系 提提高单价 溢溢价问题 得得出矛盾 营营销溢价 增增加容积 偷偷面积 本报告是严格必威体育官网网址的。 12 在进入核心属性说明之前，我们先总结一 般房地产项目的问题分类 验问题 类 求问题 争问题 险问题 价问题 求是否充足 否有新需求可 发掘和引导 质化竞争—— 域内、区域间 夺客户 总价竞争—— 同物业类型 高单价 加容积 品突破——物业增值体系 能转换——增加盈利空间 销溢价 面积 标反算 出矛盾 项目核心 问题界定 注：问题界定本身比问题的解决过程重要， 问题是变化的，而解决问题的套路是一定的 资源溢价：景观＋娱乐＋城市 描述 典型规 模