世联洛阳中央广场项目整体定位跟物业发展建议(商住住宅).pptVIP

洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议 谨呈：洛阳银润置业有限公司 项目背景 项目区位——洛阳新城核心区，交通便利 洛南新区于2003年正式规划、开工建设，目前重大基础设施已基本建设完毕，体育公园等已投入使用。项目所在的行政中心区共建设“八纵”、“十二横” 20条道路，交通十分便捷。 目前新区与旧城区的连接主要通过现有的洛阳桥、牡丹桥、王城大桥等4座大桥。未来还将新架设瀛洲路、孙辛路、东环路等5座大桥。目前通往新区的公交路线共20条。 新区南侧的火车南站（已经动工，将于09年9月建成投用 ）将是未来唯一的客运火车站，这将使洛南新区成为洛阳的门户区域，对外交通更加便捷。 项目属于纯住宅用地，临近市政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域 东至人防办，东侧临近新区的行政中心； 西至建设中的“第二城”项目以及军分区小区； 南至建设中的洛南大酒店，南侧临近规划中的新区商务中心。 北至公务员小区。目前公务员小区已有部分入住，入住率约20%。 项目属于纯住宅用地。临近市政府、公务员小区以及规划的商务区，具备良好的区域意向，是高素质人群的聚集区域。 地块价值分析——北侧居住氛围浓厚， 南侧有一定商业商务氛围 本项目北侧地块居住氛围浓厚。——地块北侧紧邻公务员小区，已经形成一定的居住氛围，西侧邻近在售的商品住宅，未来将会是居住氛围较浓厚的区域。 本项目南侧地块具备商业商务氛围——项目南侧临建设中的洛南大酒店，南侧的政和路上多数项目都规划了住宅底商，将形成较一定的商业商务氛围。 项目规划指标，1期住宅部分已开工 我们对于客户目标的理解 本项目研究问题 1. 住宅定位于城市顶端住宅，总价和主力户型都远远超出市场平台。如何保证项目的市场实现，为后期提供资金支持？ 2. 二期产品如何确定，以实现项目的高利润？ 3. 二期产品如何与一期产品相互补充、相互促进，共同提升项目价值？ 思维框架图 洛阳——河南省的副中心，历史文化名城和生态宜居城市 城市概况： 洛阳市现辖1市6区8县。洛阳市总面积15208平方公里， 市区面积544平方公里。2006年末，洛阳总人口646万，市区人口145万。 城市定位： 洛阳是河南省的副中心，豫西的中心城市。 作为13朝古都，洛阳也是享誉国内外的历史文化名城。 洛阳北望邙山、南靠洛河，自然环境绝佳，先后荣膺 “国家园林城市”、“中国人居环境范例奖”等荣誉称号。属于生态宜居型城市。 洛阳的区域地位：中原城市群的副中心，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地 洛阳整体经济总量增长迅速，其经济实力在中部地区排名靠前 洛阳人均GDP接近2800美金，且稳步增长，房地产处于快速发展时期 洛阳产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显 大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时，依托工业基础发展了较多的科研机构，形成了高级科研人员这一主力高端消费人群 洛阳矿产资源丰富，采掘业较为发达，大量私有钼矿的出现形成了私有矿主这一顶级财富阶层 洛阳第三产业中与商贸相关行业占比最高：关林市场为洛阳的商贸业中心，关林个体老板形成了洛阳的又一主力高端消费群体 经济产业结构决定了主流消费人群 思维导图 城市格局——城市重心在西部两区，旧城区狭长的格局决定了城市未来向南发展 旧城区功能区划现状，洛阳旧城地形狭长，南北仅3-5公里，自东向西依次分为四个区： 涧西区为老工业区，工业较为发达，经济实力较强，拥有洛阳市著名的“十大厂矿”，南昌路沿线最为繁华 西工区为老行政中心，过去市政府就在西工；西工区经济最为发达，商业氛围浓厚，中州路沿线尤其王府井周边最为繁华 老城区为洛阳最古老的旧城，瀍河区为回族聚居区，两区经济实力较弱 城市发展规划：洛南定位洛阳未来的行政中心、商业中心、商务中心、文化中心和交通换乘中心 洛阳《十五纲要》指出：“城市布局以洛河为轴，洛河南北对应发展的组团式布局”。意指洛南的功能、规模将要向洛北看齐 从城市规划和目前的城市发展现状来看，洛南新区是洛阳市发展的重点区域，是新的城市核心区。它定位于洛阳市未来的行政中心、商业中心、商务中心、文化中心和交通换乘中心 洛南新区六大组团：中心区、滨河公园区、大学城体育中心、洛龙科技园、隋唐遗址公园、关林商贸区 洛南新区共分为6个区域：中部是中心区，西侧是滨河公园区、大学城体育中心、洛龙科技园，东侧是隋唐遗址公园、关林商贸区。本项目位于洛南新区的中心区 六大区规划定位： 中心区：洛阳市未来的行政、商业、文化娱乐中心 大学城、体育中心：洛阳高等学府和体育基地 洛龙科技园：与洛河以北市高新技术开发区为一体的现代化工业园区 关林商贸区：功能齐全、市场繁荣的大型商贸区 滨河公园：与洛河以北洛浦公园相对应的休闲娱乐生态公园 隋唐遗址公园：以绿色绿色园林为主体的文物保护基