河北廊坊项目地块跟商业房地产市场汇报.ppt

1、总体供应量比较节制，土地需求有较大缺口 “口袋”收得比较紧， 廊坊市每年推地2000亩指标；近年来推地广阳区日渐式微，安次区开发力度大； “等指标”现象突出，由于大量存在民营经济引导城市开发，都是“有圈地、无开发”、“有规划、无供应”现象；（如万庄新城、科技谷） 上半年住宅用地成交情况 1、安次区成交7宗，成交面积815.8 亩，成交均价215.08万元/亩； 2、广阳区成交4宗，成交面积328.16 亩，成交均价342.74万元/亩； 3、开发区成交4宗，成交面积356.64 亩，成交均价163.66万元/亩； 4、安次区成为住宅开发重点区域。 2、土地价格价稍有上涨，但是环比有所下跌. 目前阶段应该是拿地机会，并且可以争取的较低的价格。 2011年第一季度 2011年第二季度 用地性质 数量（宗） 面积（亩） 出让金（万元） 成交均价（万元/亩） 用地性质 数量（宗） 面积（亩） 出让金（万元） 成交均价（万元/亩） 住宅 9 826.85 211250 255.49 住宅 6 673.75 113900 169.05 商业 5 78.54 19330 246.12 商业 1 3.43 1100 320.70 工业 14 902.74 19115 21.17 工业 13 475.7 10710 22.51 其他 3 178.35 4035 22.62 其他 1 31.81 700 22.01 汇总 31 1986.48 253730 136.35 汇总 21 1184.69 126410 133.57 一、二季度相比，土地成交面积下跌18.5%，成交均价下跌33.8%； 3、本项目土地协议出让价表面看与现阶段土地成交价有优势，但廊坊存在大量土成交价与挂牌价不符现象 廊坊目前土地开发模式是由民营企业引导招商引资，一、二级开发共存。政府在某些经济园区无明确规划，许多企业通过项目运作、策划影响政府的规划行为。 这些土地挂牌出让后，通过补偿、回流多种形式返还，因此，土地实际成交的价格难以把握； 据调研了解，有些土地实际成交价与挂牌价有较大差异。 总体上看，廊坊工业用地放量大，商住放量小，市场对土地需求还是较大，目前状况是土地价格一个低谷，是获取土地的机会；市场上有众多通过企业策划，改变政府规划的现象，因此土地价格的谈判具有较大的弹性。 对土地市场总结： 四、项目开发的优劣势分析 1、项目开发优势 1）安次区近年投入较大，是土地供应、招商引资、经济开发重点区域； 2）地块规模较大，有充分空间可以建成廊坊市的第一大盘，形成品牌和规模效应； 3）地块小环境较好，毗邻龙河，按规划，政府将在本项目东侧打造龙河水系景观节点，有大的公园可以借用； 地块南面的铭顺大道现状 西外环路旁，地块的围档 浙商办公楼 4）从目前周边的土地成交价来看，住宅土地价格有竞争优势，项目的抗风险能力还是比较强的； 5）国贸城几大专业市场、配套加工产业区、庞大汽配城、中石油储汽库的建设，将推动板块价值提升，并直接为本项目带来购房户； 6）廊坊市正处于城市发展的加速期，因地处京津之间，高铁、首都第二机场、京台高速等一一落地之后，交通、人流、物流将有极大的改善，地块未来的溢价收益会比较高； 项目西侧：建设中的庞大汽贸城 安次工业园区十余家中小型生产、加工型企业在建或即将投产 2、项目开发劣势 1）地块目前仍显偏远，区位在当地缺乏认知度，属中长线项目，前期投入大。 2）周边配套较缺乏，如学校、医院、购物等目前均没有，需作为重点与政府谈判。 3）虽临龙河，但水质较差，短期内难以利用。 4）周边环境以工业企业为主，影响项目品质。 5）偏离城市规划主方向，需靠大盘自身资源弥补； 3、项目开发的机会 1）远期区位条件较好，距龙河中心区，约2KM，安次区区政府将搬至该中 心区，本项目将被惠及。 2）龙河工业园区、富士康园区聚集大量产业人口，对项目未来销售的支撑 3）永清台湾新城、浙商服装新城未来形成幅射效应 4) 本项目商未来业园区自身发展，形成气候，购买群体形成 在建中的安次区行政中心 在西昌路上，距离本项目两公里 永清浙商新