房地产项目会计核算跟税收筹划实务解析.ppt

* 3、房租冲减收入 举例：某房地产开发公司每销售一个商铺价值200万元。为鼓励购房者购房，公司制定促销措施规定，商铺销售后，可以返租给房地产公司，每年租金10万元，租赁期限5年。但售房合同购房价为150万元，同时约定购房者将商铺无偿提供给房地产公司使用5年。该合同实际上是房地产公司直接将5年租金提前支付冲抵售房价款行为。 国税函〔2008〕576号规定视为个人出租。 * 方案：房地产公司成立一家物业管理经营公司，代理房地产公司专门经营商铺的回租业务，达到避税目的。 房地产公司与购房者签订的售房合同约定的免租返租5年的条款取消，改由出租者与物业管理经营公司签订合同，自愿免租5年给经营公司。这样，售房合同中看不出返租的情形，房地产公司从而可以按150万元销售价纳税，商铺出租行为也不纳税。 上述筹划事实上存在返租行为。 * 四、开发成本及其他的筹划风险分析 1、取得符合规定的成本费用票据 2、增加项目管理人员 3、增加装修支出 4、合理选择扣除项目分配方法 5、利息费用选择扣除 6、征收方式选择 7、控制清算时间 * 举例1：某公司销售商品房，收入14000万，项目成本中土地使用权及开发成本合计4800万。开发费用扣除比例10%。营业税金及附加770万： 扣除项目金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010 增值额=14000－7010=6990 增值率=6990÷7010×100%=99.71% 税收=6990×40%－7010×5%=2445.5 * 举例2：某公司销售商住楼收入10000万，土地使用权及开发成本计为4800万。营业税金及附加550万元。公司发生金融机构借款，应分摊利息费用300万元。 扣除金额=4800＋300+4800×5%＋550＋4800×20%=6850 土地增值额=10000－6850=3150 增值率=3150÷6850×100%=46% 土地增值税=3150×30%=945 征收率：945÷10000×100%=9.45% * 五、企业股东及股权转让避税筹划 案例： A房地产企业有一开发项目，发生成本5000万元，评估增值20000万元，增值15000万元。如直接销售该项目增值部分需要缴纳企业所得税、土地增值税和营业税，购买方需要缴纳印花税等。A企业股东可以将企业股权以2亿元为基础转让给购买方，只要就股权转让所得缴纳所得税。 * 六、股东身份征免税筹划分析 个 人 企 业 居 民 非居民 居 民 非居民 非上市 公司 20% 外企免税 （协定除外) 免税 10% （协定除外) 上市 公司 差别化 税率 同上 12月之 内征税 同上 * 七、企业合并转移不动产税收筹划 合并，是指一家或多家企业（称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。 《公司法》规定，公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。 * 税收处理 关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告.doc 关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告.doc 关于土地增值税若干具体问题的通知.doc 关于企业事业单位改制重组契税政策的通知.doc 关于企业改制过程中有关印花税政策的通知.doc 关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知.doc * 八、企业分立转移不动产税收筹划 企业分立，是指一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。分立包括以下两种形式: 1、存续分立(派生分立)，是指原企业存续，而其一部分分出设立为一个或数个新的企业。 2、新设分立(解散分立)，是指原企业解散，分立出的各方分别设立为新的企业。 * 税收处理 关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告.doc 关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告.doc 土地增值税\青岛市地方税务局.doc