物业管理法制建设.doc

物业管理法制建设 【本章学习要点】通过本章学习，了解物业管理法的概念及立法的进程，理解《物业管理条例》的立法原则和精神以及确立的基本制度，掌握物业管理法律关系的内涵，理解建筑物区分所有权制度；熟悉物业管理制度的内涵和分类，了解物业管理法律责任的概念和特征，熟悉物业管理法律责任的种类及承担方式。 第一节　物业管理的法律基础 一、物业管理法的概念及在我国的立法概述 物业管理法是调整物业管理关系的法律规范的总称。物业管理关系是指人们在物业管理过程中形成的社会关系。广义的物业管理法，包括了对物业管理关系进行调整的所有法律规范，不但包括宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等，还包括国务院以及中央各部委颁布的条例、规章、规定、各地方人大和政府颁布的地方性法规与地方规章等。狭义的物业管理法，一般理解为规范物业管理的某一个具体法律文件，目前，在我国法律层次最高的物业管理法是2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》。我国目前尚未有由最高立法机关制定颁布的专门规范物业管理的法律，狭义上的物业管理法，就是指《物业管理条例》。 作为一个新兴行业，在《物业管理条例》出台以前，我国物业管理的立法表现为以下几个特点: 1．立法层次低。国家制定的物业管理政策主要体现在建设部颁发的有关法规中。 2．地方立法活跃。自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台之后,全国相继有一大批省、市制定了物业管理的地方法规。 2．立法不平衡、不统一。由于各地的物业管理发展不平衡,形成了立法的不平衡。现有的地方法规在一些重大问题上的规定不统一,甚至相差较大。存在以下立法缺陷：(1)立法滞后。传统的房屋管理局限于房屋修缮,管理对象限于公有房屋。我国物业管理立法近年才开始,而物业管理的实践则早在80年代中、后期就有了一定的发展,立法显然落后于实践。(2)物业管理法规体系不协调、不配套。表现在:①在房屋管理的历史和现实中存在二种管理模式,即行政管理模式和企业化管理模式。与此相适应,对房屋管理的全国性法律、法规也不统一。②地方性法规与全国性法律、法规不协调。我国现行物业管理方面的地方法规尽管是以全国性的法律、法规为前提的,但大部分已突破了全国性的法律、法规,破坏了法制的统一性。③地方性法规彼此之间也不一致。 由于在法制建设上存在以上特点和缺陷，物业管理实践中出现了一系列问题。一是业主的权利义务不明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任。二是物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项等行为，损害业主的合法权益。三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害了业主的共同利益。四是，物业开发建设遗留的质量问题，使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。为解决这些问题，制定一部全国性的物业管理法规，规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，显得越来越迫切。2003年6月8日，国务院在广泛征求民意的基础上颁布了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事。《条例》对什么是物业管理、建设单位在前期物业管理活动中承担的责任、物业服务合同的主要内容、业主委员会与业主大会的关系等大家关注的热点问题都做了明确规定，使物业管理活动有法可依、有章可循。以《物业管理条例》为立法依据，《业主大会规程》、《物业管理招投标管理暂行办法》、《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》《物业服务收费管理办法》《物业管理企业资质管理办法》《物业服务收费明码标价规定》等配套法规的陆续出台，从各方面更好地规范物业管理活动，因此可以说，《物业管理条例》的颁布，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。对于《条例》没有规定物权的问题，由于物业管理的重要内容是对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，因而牵涉到共用部位和共用设施设备权属的划分的问题，这个问题不解决，确实影响了物业管理法律关系的彻底理顺。但这个问题的解决，属于民事基本权利的确立和划分的范畴，根据《立法法》规定的原则，只能以制定法律的形式来完成。目前我国《物权法》正在制定之中，《物权法》的出台将解决这个问题。《条例》作为行政法规，不能将对物权关系的规范调整作为此次立法的对象和内容。从实际出发，《条例》先解决当前物业管理活动中的急需规范的问题，今后随着国家物权法律制度完善，再对物权的有关问题加以规定。同样，对于业主大会和业主委员会的法律地位的问题，根据《立法法》的原则，自治组织的设立，只能通过制定法律的形式来完成，《条例》作为行政法规，是不