物业管理费的催缴方法_2.ppt

对长期拒缴的用户在诉讼期内用邮寄的方式发催款单 8、小恩小贿收买人心 我小区有一位许阿姨，老师出身，在小区很有威望。09年7月乘坐电梯坠梯，造成身体不适，出事后物业服务中心处理问题不当，没有及时送业主去医院医治，只是打电话给电梯维保公司来处理，相互推卸负责，这下惹怒了小区的业主，最后把物业告上了法庭，物业公司不但赔了医疗和精神损失，还输掉了名誉。过后许阿姨对物业处理问题的方式相当不满，发动小区多户业主拒交管理费，我就职后通过了解知道业主拒交管理费的根源，打听到她老公也是我的老乡，经我多次去她家拜访，诉诉家常，看有什么需要帮忙，我代表物业公司向她诚认以前做法的有些不对，同时也诉说了物业管理费收不上来，经营困难，同时答应可以适当的免一个月管理费，功夫不负有心人，经常最后真情也感动了她，不但把以前拒缴的管理费补交，也把减免的交了上来，现在她又带头把欠交管理费业主都带动起来，现在积极配合物业的工作。 9、建立关爱机制，创建良好的口碑 用心服务，真诚沟通，建立良好的沟通机制是管理费收取的保障。物业无小事，就怕未能用心去做，比如每逢儿童节、老人节买些小礼品，去业主家拜访，多走访一下小区内儿女不在身边的老人，下雨天，可以在门岗值班室多放几把爱心伞，保安巡逻人员发现有需在帮忙的业主，主动去帮助。春节、元旦给小区业主发祝福语。 10、利用工作中要害关系使业户交费。 我们小区就有一户拒交户，你停她家的电，她反而跳你整幢楼梯的闸。碰到这种拒交户，我们也只能自认倒霉，另想它法了。地方的局限性往往形成了七大姨八大姑处处可见，造成我们物业工作难做的同时还有不少好处。就拿前面所提的拒交户来说，简直是个蛮横无理的女人，每次上门都以墙壁裂缝为由拒交物业管理费。我们在做这户工作过程中都用到了以上方法，软硬兼施，还请工程部经理现场查看并说明裂缝的原因是正常的，结果她还是听不进去，反而跟人家吵起来。最后，当我们绞尽脑汁时，领导无意中知巧这个女人的姐夫、哥哥都是我们小区办公楼的承租方跟关系户，交情跟我们领导还挺深的，这下我们就动员她的那些亲朋好友以及她老公的哥们（其它小区业主委员会主任），终于皇天不负有心人，让我们如愿以偿了。 11、 施行暂停水、电供应。 由于目前大部分小区的水电是代收代付型，这就足以证明我们有权暂停水电供应，更何况一旦跳闸业户将陷入无人送电的困扰，除非他自己可以不厌其烦地到楼下送电。我们小区的拒交户曾自己到自来水、电力公司缴交水电费，但没想到对方却不肯接收还说了一大堆原因。我想就是因为他们电脑记录的固定征收对象就只有我们公司，具体则是由我们公司与业户直接产生关系的。当然，以上情况在一户一表的小区是不能采用暂停水、电供应的方法。 高水准物业管理的九条原则 ???物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。高水平的物业管理主要体现在如下几个方面： 服务态度热情物业管理属服务性行业，管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务， ??? 物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。高水平的物业管理主要体现在如下几个方面： ??? 　服务态度——热情 ??? 　物业管理属服务性行业，管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。 ??? 　服务设备——完好 ??? 　良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备（如空调、电梯）、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。 ??? 　服务技能——娴熟 ??? 　服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的管理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。 服务项目——齐全 ??? 　 除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。 ?服务方式——灵活 ??? 　 物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理，应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。 ?服务程序——规范 ??? 　 服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上却是衡量物业管理水平的