济南房地产十一五规划.doc

济南市房地产业“十一五”发展规划(下)（一）发展机遇??　　1、区域经济一体化??　　以京津塘为中心的环渤海经济区是我国发展迅速的三大经济区之一。近年来随着经济的发展及产业升级，空间拓展亦十分迅速。济南地处该经济区南翼，黄河下游南岸，成为承东启西、连接南北的最重要的节点城市之一。因此，如何加强与经济区内部其他城市间的分工联系，尤其是加强与北京、天津等大经济中心的产业分工联系，迅速发展经济，成为决定济南发挥其影响力的关键因素，同时也决定着济南房地产业的发展方向。而目前包括济南在内的山东半岛城市群建设，特别是济南都市圈规划的逐步实施，将极大地促进并加强济南与经济区内部其他城市的联系。因此，“十一五”期间，一定要适应环渤海经济区的发展，尤其是区域性产业结构调整和大型基础设施的建设要求，抓住这难得的发展机遇，促进济南房地产业的发展。??　　2、城市化与城乡统筹??　　随着济南融入环渤海经济区步伐的加快，以及济南节点城市地位的加强，其经济发展速度必然加快。按照城市化发展规律，“十一五”期间，济南城市化发展速度不应低于“十五”期间的发展速度。按照必威体育精装版制定的《济南城市规划纲要》，2010年济南城市化水平将达到65%左右。因此，“十一五”期间，城市化的快速发展成为济南房地产业发展最主要的前提条件之一。??　　另一方面， 济南城乡二元结构矛盾突出，城市扩展用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来，因此，随着科学发展观的全面落实和构建和谐社会的逐步开展，统筹协调城乡关系，将是济南“十一五”期间社会经济发展过程中将要着力解决的重大问题之一。适应这一要求，突出泉文化和景观地产，发展更具人文特色和生态特色的房地产业，成为“十一五”期间房地产业发展的必然要求。??　　3、城市产业结构调整??　　按照城市发展阶段理论，根据济南产业结构现状、经济发展速度以及人均收入等指标综合判断，济南现阶段正处于工业化中期阶段。产业结构将不可避免地发生急剧地变化，而按照济南在环渤海经济区所处的分工地位和应具有的城市功能，济南在“十一五”期间的产业结构调整方向应当是在强化济南第二产业（包括重工业部门）的基础上，大力发展第三产业。??　　由于房地产业不仅可以带来较高的回报率，更能带动数十种相关行业，尤其是金融、建筑、建材、装饰等行业的发展。因此，房地产业必然成为“十一五”期间济南重点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。所以，顺应产业结构演化的客观规律，大力促进济南房地产业的健康发展，将成为济南“十一五”期间产业结构调整的必然选择。??　　4、城市总体规划调整扩大??　　城市规划对于房地产业发展的重要性不言而喻。为了适应济南城市发展的需要，必威体育精装版的《济南城市总体规划纲要（2005年—2020年）》提出“2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里左右”。如此规模的新增可开发面积和如此规模的人口为济南房地产业发展提供了巨大的空间舞台。因此，适应城市规划的要求，“十一五”期间促进房地产业快速健康发展，也成为济南必然的选择。??　　2010年中心城人口达到340万，意味着“十一五”期间每年10万的新增人口。“十一五”期间城区面积将有50—60平方公里的增长空间，这对房地产业来说是一个难得的发展机遇。??　　按照合理开发建设新区、有机疏解老城的原则，“十一五”中心城的建设重点将放在燕山新区和腊山新区。奥体中心和政务中心的建设将带动燕山新区的商务办公、体育休闲以及居住地产的大规模开发，腊山新区将依托京沪高速铁路枢纽进行商业物流地产以及居住地产的开发。东部城区的郭店、孙村和彩石三个片区将以工业地产为主导，而西部城区将以发展教育地产、旅游地产为先导，逐步带动片区的发展。??　　“十一五”期间以城市快速公交系统工程为龙头、带动道路系统建设和市政设施建设，为房地产业的发展提供了良好的硬件基础。以城市景观风貌带的规划、泉水资源的保护和利用、城市大气环境改造、城市公共卫生综合整治等为重点的生态文明和社会文明建设将为广大市民营造一个更加方便、舒适、宜居、安全的人居环境。??　　（二）面临挑战??　　1、城市区位竞争??　　对济南房地产业发展造成影响的竞争城市主要来自两个方向，一是来自南北交通干线的石家庄、徐州甚至临沂等城市的竞争。由于这些城市恰处于济南联系南北大经济中心的中间位置，因此，虽然其社会经济竞争力水平低于济南，但“中间机会”区位，必然对济南来自南北方的社会经济机会造成影响，进而对济南商用地产造成竞争。??　　二是来自省内胶济沿线，尤其是青岛、烟台等沿海城市的发展。济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自然形成的人居环境差异、不具直接出海口岸的弱点以及与京津大经济中心相对弱化的分工联系，使得济南房地产业的发展更直接地