私募房地产投资基金专题研究探究.docx

私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金 3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式： 普通合伙人 普通合伙人（发起人） 有限合伙人（投资人） 房地产基金 （有限合伙制） 基金管理人 投资项目1 投资项目2 投资项目3 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了未来的回报潜力。但当市场低迷，房地产项目表现不佳时，杠杆同样会给基金带来偿还风险。 管理费：有限合伙人一般要向普通合伙人支付占基金规模1－2％的管理费。管理费将被用于基金的日常开销和行政费用。 分成机制：激励基金管理人实现业绩最大化的工具是分成机制。一般基金管理人可以从投资回报中获得20％左右的分成。其中回报可以是最终利润，也可以是超出投资人要求的回报部分。分成机制将基金管理人和投资人的利益进一步统一。 三类私募房地产投资基金主要比较如下： 比较项目 投资公司型 信托基金型 股权合伙型 设立基准 公司法 信托法 行业惯例 发起方 原始股东 信托公司 普通合伙人 投资方 原始股东 机构投资者和个人 普通合伙人、有限合伙人（机构投资者和个人） 管理方 经理人团队或管理公司 信托公司 专业团队 其他参与方 无 商业银行为托管方 无 三、投资方向 私募房地产投资基金主要有四类投资方向，不同的投资方向对投资风险控制和投资回报高低有不同的要求，具体如下： 类别 特征 目标IRR 核心型 －风险分散，回报较低 －投资于繁华地段的地产例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等 －有稳定现金流，并占预期回报的绝大比例 －轻负债 7-9% 核心增益型 －风险/回报适中 －投资的地产类别与核心型相似，其中部分地产需要增值 －主要选择处在繁华地段或较繁华地段的地产项目 －负债不超过资产比例的50％ 9-12% 增值型 －适中或较高的风险/回报 －投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目 －负债不超过资产比例的70％ －资产增值是预期回报的重要来源 12-16% 机会型 －高风险/回报 －投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造的地产项目 －收购地产开发商的全部股权及资产 －关注国际新兴市场的地产投资机会 －负债占资产比例在70％以上 16% 私募房地产投资基金对房地产新开发项目的界定属于机会型，其回报要求达到目标IRR16%以上。 四、国内案例 1.国外金融机构发起的私募投资基金 MSREF（摩根士丹利房地产基金） 投资形式：与地产商合作开发、收购物业、收购以房地产业为主的不良资产包 投资规模：已超过10个项目，总额超过100亿元人民币 ING（荷兰国际集团） 投资形式：房地产开发、合作开发、投资管理与融资，与首创集团合作发起了“ING北京基金”和“中国房地产开发基金”，首期融资分别为5.4亿港币和2亿美元 投资规模：约10个项目，含基金在内总额约50亿元人民币 GIC（新加坡政府投资公司） 投资形式：与地产商的合作均从共同开发物业开始