房地产项目投资分析解析(ppt 67).ppt

房地产项目投资分析 房地产市场调查与研究 第一节 房地产市场调查研究概述 房地产市场调研的概念 运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。 第一节 房地产市场调查研究概述 房地产市场调查的作用 ●市场调查有助于房地产企业确定正确的方向 ●市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代 ●市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划 ●市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略 ●市场调查有助于房地产企业改善经营，提高经济效益 第一节 房地产市场调查研究概述 市场调查研究的一般原则 ●准确性原则 ●时效性原则 ●全面性原则 ●针对性原则 ●创造性原则 第一节 房地产市场调查研究概述 房地产市场调查研究的误区 ●轻视调研 （市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？） ●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？） ●盲目调研 （不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研） 第二节 房地产市场调查程序 房地产市场调查阶段划分 第二节 房地产市场调查程序 第二节 房地产市场调查程序 房地产市场调查准备阶段 ●提出问题，确定目标 ●初步情况分析（非正式调查） ●制定调查方案、计划 第二节 房地产市场调查程序 讨论：调查什么？ 以南沙项目为例，明确调查的目的、范围、方法等 第二节 房地产市场调查程序 第二节 房地产市场调查程序 第二节 房地产市场调查程序 调研计划表 (示例) 第二节 房地产市场调查程序 调研计划表 (示例)（续） 第二节 房地产市场调查程序 房地产市场调查实施阶段 ●建立调查组织 ●收集第二手资料 ●收集第一手资料 第二节 房地产市场调查程序 样本设计中几个需要考虑的问题： 1.调研总体 调研总体又称为母体，是指要调研的对象的总和。明确调研总体有助于保证抽样的规范和样本的合格。 2.样本单位 样本单位就是抽样的基本单元，有时是个人，有时是家庭，有时是公司。 3.抽样框 抽样框是代表调研总体对象的样本列表。 第二节 房地产市场调查程序 样本设计中几个需要考虑的问题： 4.抽样设计 根据调研方法的不同而采取的不同抽样技术，可分为随机抽样和非随机抽样。 5.样本规模 样本规模是指所抽取的样本量的多少。 第二节 房地产市场调查程序 房地产市场调查分析和总结阶段 ●数据的分析与解释 ●编写调研报告 ●总结、反馈 第二节 房地产市场调查程序 调研报告包括的主要内容有： ●调查目的、方法、步骤、时间等说明； ●调查对象的基本情况； ●所调查问题的实际材料与分析说明； ●对调查对象的基本认识，做出结论； ●提出建设性的意见和建议； ●统计资料、图表等必要附件。 第三节 房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研 办公楼市场调研 商业用房市场调研 第三节 房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研 住宅市场特性： 1、住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 2、住宅的区位或地段、价格差异较明显 3、购买频率较低、购买决策复杂 4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为密切 5、消费者的购买决策与融资机制相关 6、住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切 第三节 房地产市场调查研究的主要内容 住宅市场调研 住宅市场调研的关键点： 1、地区经济分析 2、人口统计特征分析