房地产项目投资分析解析方法跟相关工具的实践运用.pdf

房地产项目投资分析方法及 相关工具的实践应用 课前讨论：  A项目成本利润率150%，B项目成本利润率 50%，所以A项目经济效益优于B项目？  通过经济测算能够推出最佳容积率？ 2 我们研究的经济测算实质上是投资估算，发生在工程建 设的项目建议书和可行性研究阶段，是项目最前期的造 价文件 建设工程造价类型： 项目建议书和可 初步设计 技术设计 施工图设 招投标 合同实施 竣工验收 行性研究阶段 阶段 阶段 计阶段 阶段 阶段 阶段 投资估算 概算造价 修正概算 预算造价 合同价 结算价 竣工决算 造价 投资估算 • 投资估算一般是指在工程项目前期策划决策阶段（项目建议书、可行性研究） 为估算投资总额而编制的造价文件； • 投资估算是论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件，是决策、筹资和控 制造价的主要依据； 3 经济测算的目的 房地产开发投资项目经济评价的目的有两个，分别是考察项目的盈利能力和清偿能力 ； 目前我们在项目实操中主要关注的是项目盈利能力指标； 4 经济测算的作用 项目前期经济测算 项目投资的可行性 项目可以承受的地价 不同于工程概预算和房 地产开发财务。 项目经济评价的使 命是模拟一条现金流， 帮助项目开发者决策。 经济测算 项目合理的规划指标 项目的开发次序 、进度安排 5 一些基本概念——资金的时间价值 在技术经济分析中，对资 资金的时间价值概念 金时间价值的计算方法与 银行利息的计算方法相同。 实际上，银行利息也是一 资金是有时间价值的，资金的价值会随着时间发生变化 种资金时间价值的表现形 式，利率是资金时间价值 这种价值的变化并不是由于通胀通缩引起的 的一种标志。 由于资金存在时间价值， 今天的100元的价值要大于明天、后天同样数量资金的价值 就无法直接比较不同时点 上发生的现金流量。因此， 100元资金在不同时间点的价值 要通过一系列的换算，在 同一时点上进行对比，才 能符合客观的实际情况。 100 80 60 40 20 0 2010年 2011年 201