物业管理阶段探索跟分析解析--lilingfeng511.ppt

物业管理的阶段分析与探索 ·2005年5月16日 目 录 一、物业管理与房地产开发的关系 二、物业管理早期介入作用与任务 三、前期物业管理的时间界定 四、物业管理的基本环节 一、物业管理与房地产开发的关系 物业管理概述： 广义：业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘或委托的物业管理企业进行的专业管理的结合. 狭义：是指依法成立的物业管理企业通过公平、公开、公正的市场竞争机制接受物业业主的选聘、委托、依据物业管理法规的规定和物业服务合同的约定行使管理权，对受托管理的物业进行维修、养护、经营，以发挥物业的最大使用价值和经济价值，对基于受托的物业发生的公共秩序实施监护，对物业的业主和非业主使用人提供特约服务，并依约定合理收取物业管理劳务报酬和特约服务薄酬的专业服务性行为。 一、物业管理与房地产开发的关系 房地产的开发建设为人们提供入住空间，提供生活、工作的场所。人们对房地产的要求不仅注重价格和价值，还越来越重视其售后服务和物业管理． 物业管理作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设密切相关．物业管理实际上是房地产开发的延续和完善．起着重要作用． 一、物业管理与房地产开发的关系 （一）优质的物业建设是管理的基础，良好物业管理是建设得延续 物业管理依托的房屋建筑物及其发挥正常使用功能的附属配套设施，是通过建设来实现，在建设中合理的规划设计，良好的施工质量，完善的配套设施，将有利于后期物业管理工作的顺利开展 。 通过科学的管理和优质的技术服务，能有效地提高房屋的完好程度，延长房屋的使用寿命，达到保值增值的目的；通过全方位的专业化服务为广大提供一个舒适安全优美整洁文明的居住环境。 一、物业管理与房地产开发的关系 （二）物业建设会限制管理的开展，物业管理也会制约建设的发展 规划设计不合理，建设质量不注重，配套设施不周全等问题，如果在验收时得不到纠正和改善，都会为后期光缆造成困难。 物业管理的好坏与商品房销售和现房销售有着直接的关系。 二、物业管理早期介入作用与任务 　 房地产开发建设为物业管理提供一定的物质基础．房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣，又直接影响着日后物业管理的开展．因此物业管理的早期介入十分必要． 二、物业管理早期介入作用与任务 作用 “?前期介入一一移交接营- -入住一一后期管理”，这种模式才是物业管理的完整模式。?而物业管理前期介入的作用具体体现在以下几点：? 二、物业管理早期介入作用与任务 １、有利于优化设计，完善设计细节． 　　　物业管理企业在项目的设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案．（例如：铝合金窗移动的滑轨平口槽改为外低内高型，防止进水） 二、物业管理早期介入作用与任务 ２ 、有利于提高房屋建造质量 　　　物业管理企业在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中的各种工程质量问题十分了解，通过参与尽可能把质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋质量． 二、物业管理早期介入作用与任务 ３ 、 有利于保证物业的使用功能 　　　通过参与竣共验收和接管验收，并按照有关标准验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全． 二、物业管理早期介入作用与任务 ４ 、 有利于加强对所管物业的全面了 解 物业管理企业必须对土建结构.管线走向.设施建设.设备安装等了如指掌。是为了后期做好物业及其附属设施的维修养护工作. 二、物业管理早期介入作用与任务 ５、 有利于后期管理工作的进行 通过早期介入，能保证设计、建造质量和对物业的全面了解。对后期的物业管理能带来很多便利。便于维修保养计划的安排与实施.提高工作效率。另外，通过早期介入，便于与各部门、各单位建立顺畅的关系。 二、物业管理早期介入作用与任务 ６、 有利于树立物业管理企业的形象 通过早期介入，较早的开展物业管理可以为业主的入住提前做好准备。使得业主入住后物业管理能够有条不紊的开展。增强业主对物业管理的信任和满意度。 二、物业管理早期介入作用与任务 任务 1 、物业自身方面 房屋建设的总体不局，周遍环境，绿化，公共活动场所，小区围墙设计，道路循环设计，管线布局，设施设备的安装是否便于维修和更换. 二、物业管理早期介入作用与任务 2 、正常管理方面 监控室，监控点的布局，设备间，门岗设置，管理用房，人车分流通道，消防通道，垃圾堆放，空调板，烟道等的预留