房地产项目一体化运作模式研究探究.pdf

前言 改革开放以后的中国房地产市场，经历了较长时间的起步和探索、急剧扩张 和调整恢复后，从1998年开始，进入了持续增长的轨道。随着国家一系列政策 出台，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，为房地产市场创造了巨大的市 场需求，为房地产市场的发展提供了较为广阔的前景。 一、选题背景 由于国民经济持续快速健康发展，广大居民实际收入提高，消费者消费观念 的转变，国家住房政策的改革。城镇化进城的加快以及国家宏观调控措施的成效 等因素的作用，近几年中国房地产业快速发展，2003年全国房地产开发投资达 到10160亿元。同比增长29.7%，全国商品房竣工面积(含开发企业自用和出租) 达到3.95亿平方米，房地产己经成于关系到国计民生的重要产业。在中国房地 产业迅速发展的过程中，房地产企业之间的竞争也日趋激烈，房地产市场已逐步 进入买方市场而走出短缺的时代。在买方市场条件下，房地产企业竞争成功不只 取决于企业现在占有和使用资源的多少，更在与企业识别、创造和有效整合、利 用资源的能力，而这种能力只有结合具体房地产项目的运作才能创造利润和防止 利润泄漏。房地产企业现在采取什么房地产项目运作模式?什么样的房地产运作 模式才能更有利于房地产企业实现项目利润最大化呢?这是不少房地产企业和 有关部门正在思考和探索的问题。 二、选题依据 1、从房地产学科研究的内容看，世界各国房地产学术研究，都与房地产市 场的发展紧密结合，但结合的方式、层次和程度各不相同。越是发达的国家，房 地产学术研究越是与金融和投资结合紧密，而中国属于发长中国家，中国的经济、 社会发展特点决定了中国房地产的特点，进而也决定了中国房地产研究内容的基 础性和现实性。 2、从房地产企业的角度看，作为房地产市场的最重要主体之一，房地产市 场的供给者的房地产开发企业，其最关心的核心问题是企业的效益，即企业利润 的快速增长，但是企业的利润是若干个开发项目的运作创造的利润而构成，项目 运作的成为直接影响房地产企业的效益和品牌。因此，如何在新的市场条件下和 政策环境中成功运作房地产项目，实现项目利润最大化的问题便成为房地产企业 急切需要解决的实际问题。 3、从科学整合的角度看，房地产学术研究越来越多地与社会学、经济学、 环境学、金融学、管理学、信息技术、土木工程技术、心理学、数学、法律等学 科相结合，进行深层次的整合、嫁接，形成了一门独特的边缘科学，通过对房地 产项目运作模式的研究，有利于提高灵活应用所学管理和土木工程技术知识分析 和解决企业实际问题的能力。 4、从国内外房地产研究的现状综合来看，国外发达国家的房地产研究多为 定量的精细型研究，而国内房地产研究多为定性的粗放型研究，本课题面对国内 现实，从房地产市场的宏观着眼、微观着手，以项目运作模式为核心问题，进行 定性、定量的综合研究。 三、选题意义 一〔)理论意义 本课题把房地产项目涉及的相关资源和子系统作为一个整体来研究，以项目 整体系统相对最优为目标，将房地产项目系统置于国家、区域经济和城市发展系 统中，，综合应用经济学、管理学、法学、心理学、数学、社会学等学科知识进行 研究，具有如下理论意义: 1、促进房地产企业发展战略思路调整。房地产企业作为房地产市场的重要 主体，只有在房地产项目运作的过程中才能体现和创造价值，也只有在房地产项 目运作过程中才能实现利润最大化目标，发现经营运作存在的问题，形成和调整 发展战略思路。房地产项目一体化运作模式研究，对于房地产企业探索新的项目 运作模式和正确选择发展路线具有重要指导和促进作用。 2、促进房地产市场供给结构的调整。房地产市场产品的供给结构，体现了 该市场上房地产企业的发展战略和竞争思路，同时也是房地产市场运行效率高低 的重要标志。如果房地产企业提供的产品不适销对路，则会出现产品销售不畅， 资金积压，进而形成较大的金融风险，降低了经济系统的运行效率，也浪费资源， 更不要说创造价值了。因此，对房地产项目一体化运作模式的研究，有利于房地 产企业根据企业自身实际情况和具体的市场特点开发出适合市场需要的产品，为 房地产开发提供理论指导。 3.促进区域经济特别是城市经济结构的调整。房地产不论是对于国家或是 一个区域、一个城市都是重要产业，甚至是支柱产业，房地产业的运行状况直接 影响经济结构的状况。由于房地产业的产业链较长，房地产的发展将带动建材、 钢铁、中介服务等行业的发展，因此，房地产项目一体化运作模式的研究，间接