房地产项目整体定位跟物业发展建议.ppt

2006-7-26 谨呈：贞元房地产开发有限责任公司 各类项目开发战略目标回顾 项目规划条件 项目本体条件 枫林水郡三期项目开发目标 项目界定和愿景 通过对项目所承担的战略任务、开发目标和本体条件分析，界定项目属性为： 都市综合体（HOPSCA） 作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有推动性，对城市中心具有强化作用 都市综合体的成功开发及运营将城市各种资源融汇于此，成为区域核心能够影响带动区域发展，甚至是整个城市的发展。 从美国大都市区发展历程来看，城市的中心区由原来的单中心向多中心发展，而都市综合体即是城市多中心的有机组成部分。 按照国际上人均GDP与城市化程度的相对关系，我国的城市化进程相对较低，因此，会在城市化进程中必然产生都市综合体。 中国现代城市发展的几个集中特点表明，都市综合体做为城市重要的构成单位，其自身所具有特点完全符合了城市发展的市场需求： 城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化 城市空间多中心化 城市生活社区化 都市综合体项目选址规律 城市的CBD具有最高的中心性； 副中心可以同时存在几个，副中心与CBD、副中心之间以城市主要交通干道紧密相连； 副中心承担CBD部分功能，可以以某项功能为主，与CBD形成差异性。 都市综合体项目位置一般符合下列三种情况之一： 城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。 城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。 新开发区域，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。 人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素。比如，位于新开发区的宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对缓慢。 针对一个大规模的都市综合体项目 在城市基础和区位条件尚不成熟的情况下，“操作模式”的选择就成为关键，本项目必须在满足形象要求的同时尽量降低开发风险，不是“一蹴而就”，而是从市场现状和整体战略出发—— 确保成功启动，台阶式递进 对市场条件的扫描是发现项目问题的前提 商务市场 世联规律：写字楼市场的发展水平主要取决于城市的经济水平和产业结构 安阳的三产发展水平决定了对写字楼市场需求不强，且短期内不会有突破 表明：目前安阳写字楼整体容量不足 目前安阳市办公物业供应量小，在城市中零星分布,尚未形成真正意义上的写字楼市场 安阳市场可见的2.5万平米办公物业产品供应中，已消化60%，尚余1万平米未消化 安阳办公物业市场租金水平和出租率差异较大，最高租金和最低租金相差近一倍 低廉的租金、较小的分割单位和良好的昭示性是保证较高出租率的要素 租赁客户绝大多数为中小型服务类企业，目前多数在住宅中解决办公需求，有一定的市场空间 安阳主导产业的强势核心企业催生了大量小型企业依附其生存，形成了中心强、两端弱的产业集群结构特征，目前没有对写字楼形成需求 商务市场扫描结论 对市场条件的扫描是发现项目问题的前提 商务市场 安阳商业格局分布 安阳商业市场格局处于单中心阶段，城市核心商圈具有极强的吸引力和辐射力 核心商圈强大的影响力和较小的城市尺度，使得核心商圈外的大型集中商业存活困难 大型零售百货经营状况不尽人意，安阳市民更倾向于街铺消费；超市成为集中商业的重要支撑 铁西区域仅有档次较低的日常便民服务商业配套少量聚集，尚未形成区域商业中心 钢二路周边街铺租金水平接近城市核心商圈，消费人流旺盛，商业价值较高 目前安阳商业市场供应产品以住宅底商居多，集中商业仅有大华金商都项目在售 安阳拥有相当数量的专业批发市场，除工贸城外，其余的经营情况不佳 商业市场扫描结论 市场扫描结论 核心问题提出 面对需求不足，如何降低市场风险，确保成功启动？ 要降低写字楼部分的市场风险，必须尽可能的捕捉区域的主流企业 对于核心企业的依赖，使得其依附型企业的经营模式趋向于保持、维护与产业链上核心企业的关系 企业的日常经营活动以关系营销为核心展开 企业的关系营销一般表现在如下几个方面（以安钢的依附型企业为例）： 生产类企业经营活动分析 日常经营行为 商贸类企业经营活动分析 服务类企业经营活动分析 在关系导向型企业经营行为模式下，安阳企业在商务活动方面产生了多种需求 商务活动消费需求分散的得到部分满足，但铁西区域相对缺乏此类场所 安阳企业的多种商务活动消费需求目前并未完全被满足，存在市场机会 核心问题的解决方案 面对需求不足，如何降低市场风险，确保成功启动？ 以一体化的产品和服务，全面满足主流企业的商务活动需求 主流企业商务活动需求 项目开发策略 整