穆健玮商业地产前期定位跟招商126p.ppt

零售亮点之 社区美食馆 社区美食馆--CDS: Community Delicacy Setting 涵盖特色、休闲、小吃美食城等的社区型美食聚集地 镶嵌于整个邻里中心的各个楼层… ●整个餐饮主题概念建议贯穿于邻里中心的各个楼层，各楼层餐饮类型不同，营造集中式的美食聚集地； ●餐饮面积自下而上呈漏斗形逐渐增大，根据各楼层不同业态配比，安设相匹配的特色餐饮类型，满足不同社区住宅消费者需求； ●低楼层设置快餐/简餐以及休闲餐饮，便于消费者节省时间，易取易食以及朋友家人小聚，高楼层设置大型家庭式宴会餐饮，为家庭聚会提供合适的场所； 零售亮点之 儿童游乐休闲广场 儿童游乐休闲广场 – Kids Recreation Grounds 童品天地，儿童一站式的主题空间 镶嵌于整个邻里中心的各个楼层… ●童品天地包括以下元素： - 儿童玩具 - 儿童服装 - 儿童娱乐中心 - 儿童培训 ●配备专业服务人员，创建类似于酒店内的儿童区域，由专人陪护及活动，释放家长的时间，使其能在邻里中心其他部分进行消费。 零售亮点之 独特建筑形态 奇特建筑形态 – Unique Architecture Feature 新颖独特，夺人眼球，增加步入欲望… ●在零售物业项目中，丰富的商业功能以及合理的业态配比 对于吸引消费者前来消费固然起着至关重要的作用，然 而，实践发现，新型别具特色的建筑形态对于消费者的吸 引力之大亦不容忽视； ●唯一性，在消费者心中印象深刻，成为茶余饭后的讨论点 之一，增加邻里中心的知名度； ●月口平整且面宽大，增加商业价值； ●月背呈弧状，易作各类广告推广展示或店铺展示，增加零 售氛围，聚集人气； ●结合绿化景观，可将上述效果锦上添花。 招商工具制定及准备 招商工具制定 项目开业前进行项目市场推广，建立项目的知名度及传递品牌定位 制定招商策略 -市场推广策略 -制定目标商户名单 -制定招商工具 组织招商实施 -招商总体计划和实施步骤 -招商手册及招商材料编制 -主力店招商 -品牌租户招商 -全面招商实施 结束语 商业地产开发是一个涉及全产业链的开发过程，包括：金融模式、商业模式、商业设计、商业运营等各个环节。在全产业链模式下，商业地产开发是从前期项目定位到后期运营管理的全程一体化流程，每个阶段和环节均会碰到很多难题，每个环节都需要专业的团队，各个环节之间才能进行有效串联、衔接、配合。 全产业链模式下商业地产难题主要分为四个方面： 1.金融难题 商业地产开发需要低成本、长期性的资金，解决不了长期资金的问题，商业地产很难做； 2.定位难题 住宅开发是二元化的过程，商业地产开发是五元化的过程，其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又突，因此在定位阶段需要从不同维度进行综合研判； 3.设计难题 如何进行有效的商业设计？商业设计的一般规律在哪里？ 4.招商运营难题 基于整体商业定位、设计的前提下，如何实现商业招商、运营资源整合？ 学习要点：规划目的 ▌全业态、全客层： City Mall涵盖各种业态、品类、品牌和服务，达到了尽善尽美、无微不至的程度。 ▌“聚客效应”： 某些业态、品类、服务必须尽可能快地形成足够的忠实客户群体和足够的逗留时间。 ▌“领头羊效应”： 某些品类、品牌具备进驻购物中心的成功经验，对部分零售品牌商起到鼓舞力和带动力。 ▌“两种平衡”： 收益、客流、商业形象等多因素之间的平衡，以及目标消费与非目标消费之间的平衡，这两种平衡须综合权衡。 业 态 组 合 及 其 配 比 的 目 的 和 方 法 业态：服饰专店、餐饮、文娱、生活服务等全方位业态组合。 商业规划方面，将远东百货作为购物中心的一个组成部分。 物业规划方面，各楼座、各楼层形成完整的、流畅的动线。 业态：服饰专店、餐饮、文娱作为三大主力。 品类：美食天地、特色餐饮、影城、电玩城、书店、健身、服饰畅销品牌。 服务：美容、美发、纤体、美甲、教育、医疗专科、银行等。。 品类：美食天地、特色餐饮、现代电影城、畅销品牌服饰。 品牌（包括但不仅限于）：哈根达斯、星巴克、大食代、世纪环球、ZARA…… 文娱、餐饮吸引并留住客群，增加趣味和体验，有效增加其他商业消费机会。 主力店吸引人流，并产生一定收益下，体现经营特色和强化商业形象。 基于其他业态提供的消费机会，服饰品牌专店更多地产生营业收入和坪效贡献。 1 基本原则 基 本 原 则 组 成 定 义 : 以 下 分 别 阐 述 强化所属业态的经营主题 强化对所属业态的领头羊效应 综合平衡物业收益与客流规模的效果 租金相当于同品类60-