年度汇缴培训资料跟房地产企业所得税处理.ppt

房地产企业所得税处理 前言 1.课件以企业所得税为主线，对房地产开发企业所涉及的土地增值税、营业税、城镇土地使用税、房产税等相关税收规定，进行了归纳与对比分析。 2. 企业所得税规定以国税发【2009】31号为主，对于房地产开发企业所涉及的其他所得税规定，请见09年度企业所得税汇缴培训资料之一企业所得税应纳税所得额解析。 3.对于国税发【2009】31号的解读，汲取了张伟老师的诸多观点；课件还取材于在视野论坛下载的诸多老师的资料，房地产业务探讨版张春版主对课件的修改，提出了许多宝贵的意见，在此一并表示深深感谢！ 4.由于本人水平有限，对于课件中存在不足和错误之处，请多加批评指正！并请与本人及时联系，以便自己能及时纠正错误和对课件进行进一步完善。 讲解提纲 一、出台背景及相关文件 二、概述 三、计算公式 四、收入的税务处理 五、成本、费用扣除的 税务处理 六、特定事项的税务处理 出台背景及相关文件 一、出台背景 由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。 而我国先后出台的企业所得税管理办法，都是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。加上企业所得税法的出台，因此，有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办法。 出台背景及相关文件 二、相关文件 1.《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发【2001】142号） 2.《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发【2003】83号） 3.《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号 ） 4.《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发【2009】31号、苏地税发【2009】53号）  概述 一、适用企业： 中国境内从事房地产开发经营业务的企业。 二、适用范围： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。（办法第3条） 三、适用时间： 自2008年1月1日起执行。 四、关于核定征收 企业出现《税收征管法》第35条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理, 概述 并逐步规范,同时按《税收征管法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。（办法第4条） 国税发【2008】30号文件规定：严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。 计算公式 企业所得税： 应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额 （条例第76条） 应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－弥补以前年度亏损（税法第5条） 应纳税所得额＝利润总额＋纳税调整增加额－纳税调整减少额＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损（国税发【2008】101号、国税函【2008】1081号） 应纳税所得额=利润总额+（期末预收账款-期初预收账款）×计税毛利率+其他纳税调整＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损 土地增值税： 计算公式 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额 关于土地增值税税率和速算扣除系数 收入的税务处理 一、收入的范围 二、收入条件的确认 三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法 1.关于完工产品的确认 2.关于完工产品和未完工产品应纳税所得额的计算 3.关于预缴申报表和年度纳税申报表的填报 4.关于定金和订金的税收处理 5.土地增值税相关规定 四、不同销售方式销售额及销售时间的确认 五、特殊销售方式收入的确认 六、其他收入 收入的税务处理 一、收入的范围： 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。（办法第5条） 主要包括普通标准住宅、普通住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、固定资产出售、价外收入等。 关于代收费： 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等： 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 收入的税务处理 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（办法第5条） 所得税基本规定： 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。 包括：销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入