千缘地产铁西区建设大路地块市场研究探究跟产品建议（打印稿）（ppt263页）.ppt

千缘地产铁西区建设大路地块市场研究产品建议（打印稿） 共12个项目：慈芳大厦、宏伟金都、兴旺阁、诗波特二期、晋斯华庭、悠然雅居、方迪家园、新湖北国之春、精华苑、书香门第、佳华苑、雍添金园 铁西区中高档商品住宅主要分布在以兴工街、建设大路为轴线的两侧呈散点式分布； 03-年铁西区中高档商品住宅主要以建设大路和兴工南街为轴线，在两侧呈散点式分布。 04年上半年上市的新项目明显向西扩张，主要集中在建设大路以北，即现铁西新区的现代生活服务区内。 单体项目年供应量主要集中在3-3.6万、6-7.2万两个区间，年均供应量4.3万平米，单体项目年消化量主要集中在2-2.6、4-4.7两个区间，年均消化量2.9万平米。 共26个项目：克莱斯特、成龙家园、圣康家园、凯兴花园、万众家园三期、金苑华城、金色家园、领秀E家、府苑名都、鹏利广场花园、天龙家园、未来城、盛华苑、地王花园、新世界花园、河畔新城、假日伊丽雅特湾、莱茵南郡、香格蔚蓝、枫景名城（未上市）、玉麟大厦、城建花园、慈芳大厦、宏伟金都、诗波特二期、雍添金园 中高档细分市场版块特征 从现在中高档项目区域分布上看，主要集中在以上五个版块。 从版块移动趋势来看，继续01年以来的由市中心向东、南、西、北四个方向扩张趋势，已扩至接近一环沿线。 中高档细分市场版块特征 中高档细分市场版块特征 包括项目：圣康家园、万众家园三期、鹏利广场花园、天龙家园、莱茵南郡、枫景名城（未上市）、玉麟大厦、诗波特二期 这个细分市场中各项目的开发商知名度较低，在市场中名气不大，因此，品牌效应较弱； 项目均是清水房交屋，交屋标准基本相同，差异较小； 园区整体规模较小，并且没有景观概念，只有中庭广场做为项目唯一的大型园内景观，项目周边也没有可以借景的自然环境资源，使项目总体环境指标下降； 配套设施多以周边现有的规模不大的商业、生活配套设施为主，项目自身主要以园区内的业主会所和底商做为自身的配套，但整体配套档次与标准不高； 智能化系统较为简单，只有基础的宽带网入户、园区红外线监控装置、背景音乐系统、可视对讲装置。物业管理大部分为开发公司下属物业管理公司，没有更多服务中高档项目的成熟经验与知名度，服务项目较为普遍。 园区所处地段大部分为一级地段或一级马路上。周边已有的休闲、生活配套十分齐全。项目整体规模较大，开发周期都在3年以上，因为开发商十分成熟，因此比较注重销售与推广的关系处理，会在项目前期赋予产品、建筑、景观、物业等推广概念，便于在销售中以此吸引客户，找到最佳卖点，取得成功销售。 开发商会不惜重金聘请国内外知名的各配套设计单位为项目进行规划设计。因为这样的设计单位有着成熟的设计经验与创新的设计理念，所以项目设计成形之后，便有了真正的“灵魂”，使项目各种配套标准与指标更加丰富、多元，增加了产品的附加价值。景观方面以组团的景观概念出现，同时以大型的运动或水景为主要景观卖点。在户型设计上真正考虑实用性与舒适性相结合，减少浪费面积，提高实用面积。 交屋标准以清水房和精装修两种兼有，一般交屋标准较高，均选用合资的品牌建材。精装修的平米造价标准也在500元以上 ； 配套设施在园区内规划的较为齐全，都有规模在2000平米以上的业主会所，会所内游泳池、健身房等一应俱全，且为老人和儿童也建造了老年人活动中心与儿童乐园； 智能化系统除基本设施外，还设有一卡通识别、交费系统、防盗报警装置、卫星电视接收系统等科技含量较高的智能配套设施。 物业管理多聘请知名的大型物业管理公司（均获得服务与环境体系认证的企业）作为管理公司为业主提供符合国际标准的人性化物业管理服务。同时保证了楼宇的保值与增值价值。 总供应量：18.8万平方米； 总消化量：6万平方米； 栋数及建筑形式：共12栋。其中由4栋板式小高层及8栋板式高层组成； 价格： 4380元／平方米起价面积范围：67－232平方米平层与半跃层户型； 主力供应面积：133－137平方米、165－168平方米和182－186平方米三个面积区间是主力供应面积； 优惠政策：一次性付款98折，贷款无折扣； 入住时间：小高层04年年底入住，高层05年9月入住 总供应量：7.4万平方米； 总消化量：4.3万平方米； 栋数及建筑形式：共4栋。其中由1栋12层板式小高层及3栋30层板式高层组成； 价格： 4000元／平方米起价，最高价：6650元／平方米； 面积范围：66－270平方米平层与全跃层户型； 主力供应面积：86平米和139平米两种户型； 优惠政策：一次性付款98折，贷款99折； 入住时间：04年末 本次针对购房消费者的抽样问卷访问的样本量为500份，其中有效样本量为400份，样本人群满足如下条件： 研究对象限制：两年内有购房需求的人群或已购房；