物业管理实务教程（ppt 257页）.ppt

物业管理实务 主 讲：张 作 祥 E-mail:zzx6@bjfu.edu.cn 主要内容 物业管理企业化 物业管理的招标与投标 物业管理的前期介入和接管验收 用户入伙、装修管理与产权产籍管理 房屋维修管理 房屋设备管理 物业的环境管理 物业的安全管理 物业综合经营服务与管理 物业管理与社区建设 参考书目 王青兰，齐 坚主编，物业管理理论与实务，北京，高等教育出版社，1998 赵绍鸿 主编，物业管理实务，北京，中国林业出版社，2002.1 宋建阳 编著，物业管理概论，广东，华南理工大学出版社，2004年3月 谭善勇，郭立主编，物业管理理论与实务，北京，机械工业出版社，2005.3 陈友铭 主编，物业管理，北京，高等教育出版社，2003.7 王在庚 白丽华 主编，物业管理学，北京，中国建材工业出版社，2002.7 第一章 物业管理企业化 21世纪全球商务环境的特征 企业管理之纲—发展战略 战 略 的 特 征 全局性 长远性 整体最优性 风险性 社会性 （4）物业管理机制的构成 1. 经营发展机制——解决方向和方式问题 2. 竞争激烈机制——对内调节、对外适应 3. 核算效益机制 4. 人才培训机制——形成自我培训、自我开发人才机制 5. 协调分类机制——与外界协调，公关 6. 保证监督机制 质量体系的特点 它是企业解决质量问题的一种思想方法； 它表现为一整套深入细致的质量体系文件； 它使得所有质量活动都能得到充分而有效的控制； 它有利于确定企业各种质量活动的优先顺序。 6、实施ISO9000质量体系的步骤 组织机构——领导小组、工作小组、内部审核员、指 定管理者代表； 诊 断——找标准； 培 训——各级人员的培训； 体系设计 文件的编制 试运行 审核和认证——申请、初审或预审、认证审核、颁发合格证和注册。 企业形象的特性 客观性 综合性 相对稳定性 竞争性 外在性 一、物业管理前期介入 ——指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。 前期介入的主要目的 物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。 前期介入的必要性 减少或避免规划设计、建设的隐患 加强对物业的全面了解 维护物业管理企业的专业形象 后期管理工作的进行 促进物业的销售 前期介入的重要意义 对于开发商而言 对于物业管理公司而言 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。 PM前期介入的类型 物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。 PM前期介入的主要内容 立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。 （可减少决策中的风险性。） 二、物业竣工验收 ——工程项目竣工后，施工单位须向开发单位办理交付手续。在办理交付手续时，须经开发单位或专门组织的验收委员会对竣工项目查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交接过程称之为竣工验收。 认真参与竣工验收，严格把质量关。 通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备。 细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。 竣工验收的种类 隐蔽工程验收 单项工程验收 分期验收 全部工程验收 竣工验收的实施 竣工验收的工作程序 1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。 2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行验收。 ? 竣工验收的依据和标准的依据与标准（P49-50） 竣工验收后的物业保修 所谓物业质量保修，是指物业竣工验收后在保修期限内出现不符合工程建设强制性标准以及合同约定的质量缺陷的应予以修复。物业在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当按照建设部2000年6月30颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定履行保修义务。 三、接管验收 ——指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 物业接管验收的主要作用 1、明确交接双方的责、权、利关系 2、确保物业具备正常的使用功能，充