房地产开发项目范围管理(doc20页).doc

房地产开发项目范围管理 摘 要 当前，我国房地产业发展迅速。土地供应量阶段性失控，高额利润及相对低的门槛吸引资本流入，导致大量开发产品冲击市场，供大于求。房地产产品利润空间的减少，企业竞争态势的日趋激烈。为了在竞争激烈的房地产开发业立足不谋求发展，有必要对每个项目进行合理有效的管理运营。范围管理是项目管理的重要内容之一，对其他管理起指导作用。只有确定了项目范围并对范围实施控制，才能有效开展下一步工作。 本文在项目管理基本知识基础上，着重分析了项目范围管理的全过程，系统地介绍了项目，项目管理和项目质量管理的基本概念和管理方法，对项目范围管理过程中涉分析与研究。最后通过实际案例对某房地产开发项目范围管理进行了系统分析。 关键词：项目管理；房地产项目；项目范围管理 第一章 绪论 1.1研究目的和意义 随着我国经济的飞速发展，房地产业也在蓬勃地发展起来，已经成为国民经济的支柱性产业。 房地产开发企业之间的竞争越来越激烈。房地产开发企业要在残酷的竞争环境中生存并取得发展，必须对每一个项目有准确深入的市场洞察力、敏锐的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产项目开发过程中每一环节，，从而实现预期利润。 当前，我国房地产开发项目管理水平有了很大的提高，大部分房地产企业开发项目的管理还存在一定的不足，还需要进行大量的研究和实践摸索。 另一方面，从项目管理本身而言，范围管理是其中的重要部分。正确地确定项目管理的范围对项目的成功十分重要。项目的范围确定得不好，就可能造成项目费用的提高；导致意外的变更，从而打断项目的实施进度，延长项目完成时间甚至导致项目的失败。 正是基于以上事实，本文力图通过案例研究，探索项目范围管理方法在实际项目管理中的运用，以更好地指导和解释房地产企业项目管理的实践，为房地产开发项目管理的发展作出贡献。 1.2研究内容及本文结构 文章在简单对项目管理做了定义和内容描述的基础上，进一步细化，给出了项目范围的定义及其目的和作用，然后提出了房地产企业项目管理的概念，分析了当前国内房地产企业项目管理中范围管理的具体操作。 在接下来的几章中，文章是这样安排的： 第二章给出了项目的概念特点，项目管理的定义和特点，以及项目管理的内容，并简要给出了项目管理的大致流程，以使读者对项目管理有整体上的理解。 是本文的重点章节之一，继续给出项目管理中范围管理的概念，阐述了范围管理的作用，以及范围管理的一般框架。作为范围管理的工具，对工作分解结构图进行了简单描述，最后给出了房地产开发项目范围管理的内容和过程。 在第三章基础上对具体项目的全过程范围管理进行了分析，将项目范围管理的理论知识用于实际案例，以对实际项目范围管理进行指导。 结构图： 第二章 项目范围管理的基本理论 2.1项目管理 2.1.1项目 各种有组织的活动分为两种类型:一类是重复性、持续性的活动，人们称之为“运作”，另一类是独特性、一次性的活动，人们称之为“项目”。 在项目管理知识体系(PMBOK)中项目被定义为:为创造独特的产品、服务或结果而进行的一次性努力。也就是是说，项目是一次性、多任务的工作，具有明确规定的开始和结束日期、特定的工作范围、预算和要达到的特定性能水平。此定义包含三层含义: （1）项目是一项有待完成的任务，有特定的环境与要求。 （2）在一定的组织机构内，利用有限资源(人力、物力、财力等)，在规定的时间内完成任务。 （3）任务要满足一定性能、质量、数量、技术指标等要求。 由定义显见，项目具有以下特点： (1)项目的一次性。也可称为单件性，这是项目最主要的特征。是识别项目与运作的关键特征。一次性不是指历时短，而是指一个项目的历时是有限的，有明确的开始和结束期。当确定的目标达到之后，项目就会中止。 (2)项目的独特性。独特性是指以前从未以完全相同的方式并由完全相同的人来完成。一个产品或服务也许其所属类别的范围很大，但这不会影响他的独特性。如建造的楼房，虽然成千上万，但每一个楼房却是独特的一一它有不同的物主、不同的设计形式、不同的地理位置、不同的承包商等。 （3)项目目标的明确性。每个项目实施以