房地产开发用地房地产开发城市房屋拆迁.ppt

第四章 房地产管理法律制度 《中华人民共和国城市房地产管理法》（第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布）;一、房地产管理法的基本概念（P37） 1.房地产 ——是指房产和地产的统称。 自然属性； 社会属性： 房地产业； ;一、房地产管理法的基本概念（P37） 2.房地产管理法 广义：指调整在房地产开发、经营、管理和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称 狭义：《中华人民共和国城市房地产管理法》简称《城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正） ;与房地产关系为调整对象的法律法规： 《宪法》《民法》《经济法》中有关调整房地产的条款 《城市规划法》 《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理办法》 《城市房地产开发经营管理条例》 《土地管理法》《土地管理法实施条例》 《房地产开发企业资质管理规定》 《商品房销售管理办法》等 ;一、房地产管理法的基本概念（P38） 3.房地产管理法立法的目的 （1）加强对房地产业的管理 （2）维护房地产市场秩序 （3）保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康发展 ;二、房地产管理法的基本原则（P38-39） 1.节约用地保护耕地原则 2.国有土地有偿、有限期使用原则 3.国家扶持发展居民住宅的原则 4.保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法原则 ;三、房地产管理体制（P39） 大多数地方人民政府实行房、地分管体制，设立建设委员会、 建设厅（或房地产管理局、处）和土地管理局. 但改革先行一步的广州、北京、上海、汕头等城市已经建立 由一个部门统一管理的房地合一的管理体制。 ;一、土地使用权出让（P39） 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ;一、土地使用权出让（P39-40） 1.土地使用权出让的特征 （1）土地使用权出让方是国家 （2）土地使用权出让方是有期限的 （3）土地使用权出让方是有偿的 （4）土地使用者享有权利的范围不含地下之物 ;一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式 招标出让—— 出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的 单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由 招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式。 ;一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式——招标出让 ;一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式——拍卖出让 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利 用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价 高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。 ;一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式——拍卖出让 ;一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式——挂牌出让 ;一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式——挂牌出让 出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的 交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请 并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用 者的方式。 ;一、土地使用权出让（P40） 2.土地使用权出让的方式——协议出让 出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式 “商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。 《城市房地产管理法》第12条 ;一、土地使用权出让（P40） 3.土地使用权出让的最高年限 3.1国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限 国家法律规定的最高年限 合同具体约定的实际出让年限 3.2土地使用权出让最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育科技、文化、卫生、体育50年 商业、旅游娱乐用地40年 综合或其他用地50年