森隆国际地产项目规划跟定位建议.ppt

森/隆/国/际 项目规划及定位建议 上海盛励机构 2009.4.13 市·场·篇 调查分析 昆山区位及行政划分 昆山市位于江苏省东南部。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33千米，南北48千米。总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米。 千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山物丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。 昆山市属于江苏省苏州市管辖 ； 昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。 12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华（昆山）科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。 个案分析 个案分析 个案分析 商·业·部·分 定位及规划建议 难点 本项目是规划区内首批建设项目，区域环境仍不成熟。 地块内现规划动线不利于从成熟区域的人流导入，影响商业的初期经营。 周边商务服务类的规划体量颇大，日后会形成内部竞争。 地块内河道规划不能独自形成亮点。 打通北面地块 以社区内步行街的形式，连通“中华园路”和规划路 利用天然河道，整体形成酒吧餐饮风情线。 尽量缩窄该条规划路的宽度。 弱化市政道路的相关设施。 减少红线退界尺寸。 街铺是商业价值最大化的形式。 在地块现状的基础上，结合实际可实现的经营条件，划出最多的街铺量。 初步测算的商业总规划面积3万平方米左右。 建筑形态：一层 建筑面积：2700m2 业种：文化用品/小型书店/动漫用品/冰室/少量零售 零售：6800m2 统一有序的经营管理，是一个商业体成功之本。 在商业项目建设之初，商业管理团队的介入，将对项目的成败起到至关重要的作用。 商业体的初期培育，必须得以开发商与商业管理团队的共同支持，因此可售的商铺比例建议小于商铺总量的70%。 张家港购物公园 住·宅·部·分 定位及规划建议 市场定位 国 际：在“全球一体化”经济格局逐渐形成的同时，中国经济在世界经济中的地位也愈发重要；为此，越来越多的境外人士选择来到中国工作、生活。在此背景下，将产品的推广视线从本土走向国际，在此刻将是一个契机。 菁 英：具备境内外的文化背景，追求更多的精神生活，菁英人士们共同向往的生活方式，将在此汇聚，在此实现。 风尚社区：风尚，没有框架式的定义，它是一种生活态度，是在改变中不断前进的一个过程。 “LIVING POD”概念来源于苹果MP3播放器ipod，意指整合复杂机能，以更便捷、更时髦的姿态满足使用者的体贴性。 延伸到居住领域，即意味着进一步加大设计在普通建筑中的分量，利用科技化手段解决人性化问题，不仅有更丰富实用的生活功能，更让居住者在其中获得愉悦的审美享受。 “LIVING POD”力图通过复杂的过程，得到简单的东西，实现一种融洽闲适的生活态度。 “设计”是LIVING POD的核心，一切都是为了更简单舒适的生活。 “滴…滴…滴，输入密码，家门就开了；一面电视墙，在客厅与卧室之间，跟随着你翻转；带有MP3数据接口，卫生间也是爱乐者的天堂……”以上这些生活随想尽在LIVING POD的设计中。 LIVING POD欢迎业主分享生活中的创意与感悟，通过不断改进与增加，让产品更加完善。强调“设计来源于生活”，LIVING POD是开放的﹑互动的﹑生活的。 选择简约、现代的北欧风格为基调，辅以细节雕琢，为整个建筑群注入时尚、高雅的产品气质。 银白色铝合金框与超大面积透明玻璃阳台，诠释出现代风格建筑的人本主义理念，凸窗、飘窗不同块面组合排列，通透光体建筑成为城市视线焦点。 高低错落的建筑天际线，灯光映衬下倍显时尚现代。 共享性：作为公共景观空间组团，应具有共享性，能够促进邻里和睦。多元化人性道路系统的设计，同时具备车行、步行、景观绿化、居民交流公共空间等多种功能。 私密性：作为住区空间，在规划上有效控制居住的密度，从而产生独具特色的居住领域感和归属感，带给人一种安全稳定的感觉。 培训学校：1000m2 规划建议 社区配套：2000m2 规划建议 商业运作思路 成功案例 上海朱家角南北广场 成功案例 上海铜仁路酒吧街 成功案例 上海雁荡路步行街 成功案例 西安西北商贸中心 成功案例 国际菁英风尚社区 功能定位 LIVING POD 功能定位 LIVING POD 集“时尚﹑个性﹑科技﹑人性”于一体 产品规划—建筑形态 光影立面，诠释通透人本主义 产品规