物业交付.ppt

第三节 物业交付 一、物业的交付 一、物业的交付 物业的交付简单来说就是“交房入住”。所谓“交房”就是指业主领取钥匙。也就是当房地产开发企业会同物业管理企业在完成承接验收之后，按照程序将物业的产权交付给购房者的过程。所谓“入住”就是业主或使用人接房后进入实际使用状态，也称“入伙”。 二、物业入住的程序与工作 交付是物业管理企业与服务对象的首次接触，它标志着物业管理工作将以人为中心而逐步展开。这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的脚放手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中的阶段。为了交房手续及日后管理工作的顺利进行，物业管理公司需要做大量的工作。 首先应及时将交房通知书、收楼须知等交给业主，方便业主顺利办好交房手续；其次还应向用户发放《用户须知》和《用户手册》，向用户提供必要帮助；最后要加强对用户装修的管理。所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想，以便树立起物业管理企业良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。 (一)交房前的准备 (二)向业主寄发入伙手续文件 (一) 交房前的准备 交房前必不可少的一项准备工作就是“清洁卫生”。也就是物业管理企业在完成了对物业的承接验收之后，对物业内外进行全面、彻底的清洁。具体内容包括：建筑垃圾的清理；对玻璃、地面、墙面等处所有灰尘、污垢的清除；对各种设备的清洁等。 做好清洁卫生，一方面可以为日后的日常保洁工作打下良好的基础；另一方面可以使物业以崭新的面貌迎接业主的入住，同时也是物业管理企业树立其良好形象和信誉的开始。 (二) 向业主寄发入伙手续文件 交房前物业管理企业还需要设计及准备好各种入住手续文件。入住手续文件是指业主在办理入住手续时，所要知晓、参照、签订的有关文件，主要内容包括入住通知书、入住手续书、收楼须知、缴款通知书。这些文件都由物业管理企业负责拟定，并以开发商和物业管理企业的名义，在业主办理入住手续前寄发给他们，以便业主按时顺利地办好入住手续。在实际操作中，有些物业管理企业还准备了验楼情况一览表、楼宇交接书等，供业主在验楼时使用。 （三）配合用户搬迁 用户搬迁是指业主和非业主使用人实际使用该物业的开始，因此对于物业管理企业而言此时是十分关键的时刻。既要热情服务，又要让用户自觉的配合物业管理企业的工作，遵守物业管理的有关规定，共同维护舒适的工作环境和生活环境。为了能有一个良好的开端，物业管理企业需要做好下列工作： 1、做好宣传工作 1、做好宣传工作 采用多种宣传手段和方法，向用户进行宣传，使用户了解物业管理的有关规定，主动配合物业管理企业日后的管理工作。通常，物业管理企业都向用户发放《用户须知》和《用户手册》。《用户手册》全面详尽的反映出用户应遵守的管理规定，同时也告知用户，物业管理企业所能提供的服务项目。 2、指挥交通 设立专人指挥搬迁车辆出入，维护交通秩序，避免发生交通事故。 3、加强安全防范 用户搬迁一般时间比较集中，人员进出复杂，此时的人身安全、财产安全应引起特别关注。这一时期物业管理企业应提高警惕，加强治安管理，安排较多的保安人员值班，以此杜绝火灾、偷盗、安全事故的发生。 4、加强用户装修管理 无论是住宅物业还是非住宅物业，迁入新居的住户和单位，一般都要对房屋进行不同程度的装修。对此，物业管理企业除给予积极的协助外，还要特别注意加强对房屋装修的管理，包括建立对房屋的装修尤其是房屋结构的变动和室内原有设备、管线的改动的申报审批制度。也包括对装修施工过程中的垃圾、噪声、用火、用电安全的管理，对装饰装修材料的管理等。 三、物业入住手续文件及常用表式 (一)入住通知书 入住通知书是指物业管理企业在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。在制定入住通知书时应注意以下几个问题： (1)一般来说，楼宇的入住不是一家或几家业主，而是几百家甚至几千家。如果集中在同一时间办理，必然要给入住手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办理的时间，分期分批办理。 (2)业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时间以后，留有机动时间予以补办。 (3)考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书上注明处理的办法。 下面是一份“入住通知书”的常用格式，仅做参考：