深圳名居地产中心区综合体项目定位研判.ppt

在给项目定位之前，我们首先想的： 这是深圳CBD目前最大型的综合性项目（包括酒店、写字楼、公寓、商业物业）。可谓前无来者，后无古人。 那么，类似的综合性项目，它们的开发模式、经营思路对我们可否有所借鉴？ 借鉴案例： 北京国贸大厦 通过物业的营运租金收入,实现物业长期收益 万达广场 选择核心租户——沃尔玛并签署合作协议，实现“主力店带动战略” 东京六本木 营造特色『休闲、文化都市』，强化营销活动宣传，达到良好销售效应 借鉴案例1：北京国贸大厦 通过物业的营运租金收入,实现物业长期收益 借鉴案例1：北京国贸大厦 中国国贸的对外投资控股情况 控股95%。主要业务是承接自有物业和外来物业管理服务。业务范围包括物业和酒店项目投资策划、管理，机电设备安装、维修保养、项目工程咨询与顾问，以及相关管理人员培训等。针对每一项物业的特性，提供物业管理顾问、授权管理、全权委托管理、合作管理四种物业管理模式。提供的服务可以从各个环节满足发展商的不同需求，从物业前期的设计、施工，到竣工验收，中期的物业管理策划，以及后期实施全面物业管理。 控股95%。从1999-2001年没有开发活动，根据02年8月董事会决议，将收回投资，撤出房地产开发行业。 控股51%。主要业务是宽带、互联网接入、IP、IDC、视讯服务、数据增值服务等。2000年8月和飞华通讯及中国网通合资成立，累计投资1000多万元，到2002年二季度末，累计收入2300万元，累计亏损600万元。 中国国贸 99-01 收入构成分析表明：写字楼、公寓和商场的物业经营是其最重要的收入来源 中国国贸99-01经营状况分析表明：企业业绩良好而稳定，2001年净资产收益率达到 8.33% 主要盈利来自于物业出租，2001年达到97.17%。从租金水平看，商场和展览的平均租金水平较高。 客户质量高。目前财富500强企业有70家企业入住国贸。优质客户资源有利于抵御经济波动风险，保持较高的出租和租金水平。 配套设施完全。完善的餐饮、娱乐、休闲、商业配套设施，满足客户多方位、多层次的需求。 良好的品牌优势和区位优势。 积极有效的直销、促销和良好的客户服务和管理。 选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式 选择沃尔玛作为核心加盟者，确定合作意向 核心租户合作协议的洽谈与合作期限考虑 万达高层管理人员：沃尔玛的合同很详细，我们认为不可能出现的情况他们都考虑到了。如果按照我们中国的做法，这份合同20条就够了，但他们能做到几百条，在沃尔玛总部共有240个律师负责这项合同。 确定投资方与出资方案案例：万达购物中心 核心租户共同参与规划设计 经过一段时间的适应后，目前万达的商业房地产一些规划与设计都是由万达主导操作，然后加盟者提出自己的意见。但由于积累的程度不够，一些大的概念是通过一些国际上做过商业地产的公司来帮助操作。 万达购物中心的成功经验 大连万达集团与世界零售业第一巨头沃尔玛联姻产生了巨大的品牌驱动效应， 二者的战略结合产生“1+12”的品牌效应。万达在全国开发的楼盘中为沃尔玛选址11处，成功实现了“主力店带动战略”。 例如长春万达·沃尔玛购物广场，集购物、休闲、娱乐一体的大型购物中心，完全按照国际最流行的购物中心模式（精品广场+超市+餐饮+娱乐+休闲）创意，购、吃、逛、玩样样俱全，功能完善设施齐全。 长春购物广场是地下一层，地上四层总建筑面积6万平方。一层为中高档精品专卖区域，对外招商（出租出售）；二、三层建筑面积约2.3万平方，由沃尔玛承租，开办大型超市和精品书店；四层为精品家私、家居用品、国际连锁美容健身中心、大型儿童娱乐中心、休闲广场等经营项目。 项目规模 投资：23亿美元(含地价达到40亿美元) 占地面积： 11.5万平方米 总建筑面积：72.5万平方米 办公楼：38.13万平方米 住宅（840间）：14.88万平方米 饭店：6.7万平方米 零售用地：2.79万平方米 文化场所：632平方米 停车场：2,820车位 营造特色『休闲、文化都市』，强化营销活动宣传，达到良好销售效应 2003年4月，东京六本木HILLS的盛大开幕、成功营销成为日本经济复苏的标志。 媒体评论「它们是建筑的全新概念，你可以在那里吃喝玩乐、购物，参加文化活动，逛博物馆，当然还有办公室，它们本身就是一个小市镇，集多功能于一身。」 roppongi HILLS是结合超高办公大楼、SHOPPING MALL、五星级饭店、电视台、美术艺文中心与住宅为一体的综合街区。以“休闲、文化都市”的开发理念，将高容量的建筑密集地组织起来——办公室、文化、酒店、娱乐、零售和居住融为一体，同时还留出了宽阔的步行道和充足的开放式空间。 六本木HILLS的图文标记邀请了英国设计师乔纳森·巴恩布鲁克设计。标记以六个圆圈代表“六