房地产投资跟评估教本ppt192.ppt

房地产投资与评估教案 第一章 房地产投资 一 、投资与房地产投资 二、房地产投资的特性 三、房地产投资的形式与利弊 四、房地产投资的风险 一 、投资与房地产投资 投资 定义：指经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为（为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲）。 分类 特性 作用 房地产投资 定义：指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为 目的：是为了财富最大化，通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。 投资类型： 二、房地产投资的特性 特性： 三、房地产投资的形式与利弊 房地产投 资的形式 房地产直接投资 1.开发投资:是指投资者从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资,获取利润的过程. 2.房地产置业投资 定义:指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资.其对象可以是开发商新竣工的商品房,也可以是旧有物业. 目的:1.满足自身生活居住或生产经营的需 要即自用 2.作为投资将购入的物业出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入. 房地产间接投资 1.房地产企业债券和股票投资 2.投资于房地产投资信托公司 3.购买住房抵押支持证券 房地产投资的利弊 1.房地产投资之利 2.房地产投资之弊 房地产投资风险 风险:为未来获得预期收益可能性的大小. 房地产面临的系统风险: 1.通货膨胀风险 2.市场供求风险 3.周期风险 4.变现风险 5.利率风险 6.政策风险 7.政治风险 8.或然风险 房地产个别风险 1.收益现金风险:指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险. 2.未来运营费用风险:指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险. 3.资本价值风险 4.机会成本风险 5.时间风险 6.持有风险 习题 1、房地产的种类（ ） A、土地、在建工程和建成后的物业 B、土地、在建工程和居住物业 C、农村集体土地、在建工程和商业物业 D、土地、工业物业和建成后的工程物业。 2、房地产资产最重要的一个特性是（　） Ａ、寿命周期长　Ｂ、适应性 Ｃ、位置的固定性Ｄ、不一致性 ３、以下选项中不属于房地产投资的特（　） Ａ、资产必须能以货币计算 Ｂ、位置的固定性或不可移动性 Ｃ、对专业管理的依赖性 Ｄ、政策影响性和相互影响性 ３、房地产投资的风险主要体现在（　）四个方面 Ａ、市场供求关系　　Ｂ、投入资金的安全性 Ｃ、期望收益的可靠性Ｄ、投资项目的变现性 Ｅ、资产管理的复杂性 ４、房地产投资的特性（） Ａ、位置的固定性或不可移动性 Ｂ、寿命周期长Ｃ、适应性和不一致性 Ｄ、政策影响性和相互影响性 Ｅ、对专业管理的排斥 ５、房地产间接投资包括（　） Ａ、购买住房抵押支持证券 Ｂ、购买房地产开发投资企业的债券 Ｃ、购买房地产开发投资企业的股票 Ｄ、投资于房地产投资信托基金 Ｅ、房地产置业投资 ６、房地产投资的缺点表现在（） Ａ、变现性差　　　Ｂ、投资数额巨大 Ｃ、受通货膨胀影响Ｄ、投资周期较长 Ｅ、政策、政治风险 ７、房地产投资形式主要有（　） Ａ、直接投资Ｂ、开发投资Ｃ、置业投资 Ｄ、间接投资Ｅ、购买住房抵押支持证券 第二章 房地产评估序言 一、房地产估价 二、房地产评估历史渊源 三、中国房地产估价的特点 一、房地产估价 二、房地产评估历史渊源 2）实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度，93年国家人事部、建设部认定了140名估价师，94年有认定了206名，从95年3月22日，建设部、人事部确定了考试实施办法；主要是考以下几门：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价相关知识》。 三、中国房地产估价的特点 5 行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等不清。 6 房地产市场不够发达，市场远行缺乏规则或者远行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。 第一章 房地产和房地产价格 一.房地